Impuestos del propietario en Marruecos: vivienda, TSC y solares

Cada año un propietario paga hasta tres tributos locales previstos en la ley 47-06 sobre fiscalidad de las entidades locales: el impuesto de vivienda (taxe d’habitation, رسم السكن), la tasa de servicios municipales (taxe de services communaux, TSC) y, para un solar urbano sin edificar, el impuesto sobre terrenos urbanos no edificados (TNB).

Desde el 12 de junio de 2025 y la ley 14-25, la administración tributaria (Direction générale des impôts, DGI) emite y cobra el impuesto de vivienda y la TSC en lugar de la Tesorería. Las bases, los tipos y las exenciones no han cambiado. El TNB sigue a cargo de los municipios, con recaudadores municipales creados por la misma ley.

Se aplica a tu vivienda habitual o secundaria, a nombre del propietario o usufructuario. La base es el valor locativo fijado por una comisión de censo por comparación con inmuebles cercanos, revisado cada cinco años con una subida del 2 %.

Escala sobre el valor locativo anual:

• hasta 5.000 MAD: exento;
• de 5.001 a 20.000 MAD: 10 %;
• de 20.001 a 40.000 MAD: 20 %;
• más de 40.000 MAD: 30 %.

Para la vivienda habitual, el valor locativo se reduce un 75 % antes de aplicar la escala. Un MRE también se beneficia por su vivienda en Marruecos, incluso si la ocupan gratis su cónyuge, sus hijos o sus padres. Una vivienda nueva ocupada como residencia habitual está exenta cinco años tras su terminación; una secundaria, no.

Se suma al impuesto de vivienda y afecta a todos los inmuebles edificados, sea cual sea su uso, incluida una vivienda alquilada o vacía. El tipo es del 10,5 % del valor locativo en los municipios urbanos, centros delimitados y estaciones de verano, invierno o termales, y del 6,5 % en las zonas periféricas de los municipios urbanos.

La vivienda habitual tiene la misma reducción del 75 %. En cambio, la exención de cinco años de las viviendas nuevas no se aplica a la TSC: se debe en cuanto el inmueble queda censado.

Los avisos se emiten a nombre del propietario o usufructuario, aunque la vivienda esté alquilada: ante la administración, el obligado es él. El impuesto de vivienda se aplica a la vivienda que ocupas o prestas gratis; una vivienda alquilada en principio no lo paga, pero la TSC sigue siendo debida, sin la reducción del 75 %, y su base puede ser entonces el importe de los alquileres. Los alquileres tributan además por el impuesto sobre la renta.

Si tu vivienda está vacía por obras importantes, por estar en venta o en alquiler, presenta una declaración de vacancia en enero del año siguiente (como tarde el 31 de enero), indicando el local, la duración, el motivo y los justificantes. Vale como solicitud de descargo del impuesto de vivienda por ese periodo; la TSC sigue debiéndose.

El propietario de un terreno sin edificar dentro del perímetro urbano paga un impuesto anual por m², fijado por el municipio dentro de una horquilla legal. La ley 14-25 subió esas horquillas, sin cambios desde 2008, y las vinculó al nivel de equipamiento de la zona (calles, agua, electricidad, saneamiento, equipamientos públicos). Se aplican desde 2026:

• zonas bien equipadas: de 15 a 30 MAD/m²;
• equipamiento intermedio: de 5 a 15 MAD/m²;
• zonas poco equipadas: de 0,5 a 2 MAD/m².

El presidente del consejo municipal delimita las zonas, con el visado del gobernador. Casablanca, por ejemplo, adoptó una tarifa única de 30 MAD/m² desde el 1 de enero de 2026: un solar de 500 m² cuesta allí 15.000 MAD al año.

Exenciones: terreno cuyo impuesto sería inferior a 200 MAD, terreno sin conexión a las redes, y exención temporal de tres años desde el 1 de enero siguiente a la licencia de obras. La declaración y el pago se hacen en el servicio de recaudación del municipio antes del 1 de marzo de cada año; el retraso supone un recargo del 15 %.

El propietario o usufructuario presenta, por inmueble, una declaración (modelo ADP060, descargable en tax.gov.ma) como tarde el 31 de enero del año siguiente:

• al terminar una construcción nueva o una ampliación;
• tras un cambio de propietario (compra, donación, herencia);
• tras un cambio de uso, por ejemplo de vivienda a uso profesional;
• en caso de vacancia, con la solicitud de descargo.

Tras una compra, esta declaración hace que los avisos siguientes lleguen a tu nombre y no al del vendedor. Una declaración tardía o inexistente supone un recargo del 15 % del tributo.

El impuesto de vivienda y la TSC se pagan según aviso, por lo general hasta el 31 de mayo; en 2026 el plazo pasó al lunes 1 de junio porque el 31 de mayo caía en domingo. Puedes pagar en el portal de la DGI (tax.gov.ma), en las aplicaciones y webs de los bancos, en cajeros automáticos o en la recaudación de impuestos.

No recibir el aviso no te exime: comprueba tu situación en tax.gov.ma o en la dirección de impuestos de tu ciudad. A título orientativo, la ley 47-06 (artículo 147) prevé por pago tardío una sanción del 10 %, un recargo del 5 % el primer mes y después del 0,5 % por mes adicional.

Antes de vender, paga lo pendiente: el notario solo puede otorgar la escritura tras un certificado de pago de los impuestos y tasas del inmueble del año de la venta y de los anteriores (quitus fiscal, artículo 139-IV del CGI).