Taxes du propriétaire au Maroc : taxe d’habitation, TSC et TNB

Un propriétaire paie chaque année jusqu’à trois taxes locales prévues par la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales : la taxe d’habitation (رسم السكن), la taxe de services communaux (رسم الخدمات الجماعية, TSC) et, pour un terrain urbain non construit, la taxe sur les terrains urbains non bâtis (TNB).

Depuis le 12 juin 2025 et la loi 14-25, la Direction générale des impôts (DGI) émet et encaisse la taxe d’habitation et la TSC, à la place de la Trésorerie générale. Les bases, taux et exonérations n’ont pas changé. La TNB reste gérée par les communes, avec des percepteurs communaux créés par la même loi.

Elle porte sur votre résidence principale ou secondaire, au nom du propriétaire ou de l’usufruitier. Sa base est la valeur locative fixée par une commission de recensement par comparaison avec des biens voisins, révisée tous les cinq ans par une hausse de 2 %.

Barème sur la valeur locative annuelle :

• jusqu’à 5 000 DH : exonéré ;
• de 5 001 à 20 000 DH : 10 % ;
• de 20 001 à 40 000 DH : 20 % ;
• au-delà de 40 000 DH : 30 %.

Pour une résidence principale, la valeur locative est réduite de 75 % avant d’appliquer le barème. Un MRE en bénéficie aussi pour son logement au Maroc, y compris s’il est occupé gratuitement par son conjoint, ses enfants ou ses parents. Un logement neuf occupé en résidence principale est exonéré pendant cinq ans après l’achèvement ; une résidence secondaire ne l’est pas.

Elle s’ajoute à la taxe d’habitation et touche tous les immeubles bâtis, quel que soit leur usage, y compris un logement loué ou vide. Son taux est de 10,5 % de la valeur locative dans les communes urbaines, centres délimités et stations estivales, hivernales ou thermales, et de 6,5 % dans les zones périphériques des communes urbaines.

La résidence principale bénéficie de la même réduction de 75 %. En revanche, l’exonération de cinq ans des logements neufs ne s’applique pas à la TSC : elle est due dès que le bien est recensé.

Les avis sont établis au nom du propriétaire ou de l’usufruitier, même quand le logement est loué : face à l’administration, c’est lui le redevable. La taxe d’habitation vise le logement que vous occupez ou prêtez gratuitement ; un logement loué n’y est en principe pas soumis, mais la TSC reste due, sans l’abattement de 75 %, et sa base peut alors être le montant des loyers. Les loyers sont par ailleurs imposés à l’impôt sur le revenu.

Si votre logement est vide pour gros travaux, mise en vente ou mise en location, déposez une déclaration de vacance en janvier de l’année suivante (au plus tard le 31 janvier), avec la nature des locaux, la durée, le motif et les justificatifs. Elle vaut demande de décharge de la taxe d’habitation pour la période ; la TSC reste due.

Le propriétaire d’un terrain situé dans le périmètre urbain et non construit paie une taxe annuelle au m², fixée par la commune dans une fourchette légale. La loi 14-25 a relevé ces fourchettes, inchangées depuis 2008, et les a liées au niveau d’équipement de la zone (voirie, eau, électricité, assainissement, équipements publics). Elles s’appliquent à partir de 2026 :

• zones bien équipées : 15 à 30 DH/m² ;
• équipement intermédiaire : 5 à 15 DH/m² ;
• zones faiblement équipées : 0,5 à 2 DH/m².

Le président du conseil communal délimite les zones, avec le visa du gouverneur. Casablanca a ainsi adopté un tarif unique de 30 DH/m² depuis le 1er janvier 2026 : un terrain de 500 m² y coûte 15 000 DH par an.

Exonérations : terrain dont la taxe serait inférieure à 200 DH, terrain non desservi par les réseaux, et exonération temporaire de trois ans à partir du 1er janvier suivant l’obtention du permis de construire. Déclaration et paiement se font auprès du service de recouvrement de la commune, avant le 1er mars de chaque année ; un retard entraîne une majoration de 15 %.

Le propriétaire ou l’usufruitier dépose, par immeuble, une déclaration (modèle ADP060, téléchargeable sur tax.gov.ma) au plus tard le 31 janvier de l’année qui suit :

• à l’achèvement d’une construction neuve ou d’un agrandissement ;
• après un changement de propriétaire (achat, donation, héritage) ;
• après un changement d’usage, par exemple d’habitation à professionnel ;
• en cas de vacance, avec la demande de décharge.

Après un achat, cette déclaration permet que les avis suivants arrivent à votre nom et non à celui du vendeur. Une déclaration tardive ou absente entraîne une majoration de 15 % de la taxe.

La taxe d’habitation et la TSC sont payables sur avis d’imposition, en général jusqu’au 31 mai ; en 2026, l’échéance a été reportée au lundi 1er juin parce que le 31 mai tombait un dimanche. Vous pouvez payer sur le portail de la DGI (tax.gov.ma), dans les applications et sites des banques, aux guichets automatiques ou chez le receveur des impôts.

Si vous ne recevez pas d’avis, ce n’est pas une dispense : vérifiez votre situation sur tax.gov.ma ou auprès de la direction des impôts de votre ville. À titre indicatif, la loi 47-06 (article 147) prévoit en cas de retard de paiement une pénalité de 10 %, une majoration de 5 % pour le premier mois puis de 0,5 % par mois supplémentaire.

Avant de vendre, réglez les taxes dues : le notaire ne peut dresser l’acte qu’après une attestation prouvant le paiement des impôts et taxes du bien pour l’année de la vente et les années antérieures (quitus fiscal, article 139-IV du CGI).