Vender una propiedad en Marruecos desde el extranjero: guía para MRE y no residentes

Puedes firmar tú mismo ante el notario durante una estancia en Marruecos, por ejemplo en las vacaciones de verano. Es la opción más sencilla, siempre que todo el calendario (contrato de arras, documentos, escritura definitiva) encaje con tus fechas en el país. Si no, vendes mediante un poder (procuration, وكالة) otorgado a una persona de confianza.

El artículo 4 del Código de derechos reales (ley 39-08), modificado en 2017 por la ley 69-16 y reforzado en 2026 por la ley 41-25, exige, so pena de nulidad, que el poder para vender un inmueble sea un acta auténtica, en la práctica otorgada ante notario o adules. Una simple firma legalizada ya no basta. Desde el extranjero hay dos vías: el consulado de Marruecos, si ofrece este servicio, o un notario de tu país de residencia. En el segundo caso, el acta debe llevar la apostilla (Marruecos aplica el Convenio de La Haya desde 2016) y después traducirse al árabe por un traductor jurado. Pide a tu notario marroquí que valide el borrador antes de firmar.

Un poder de venta bien redactado precisa:

• el inmueble (dirección, número del titre foncier o referencias del acta adular);
• un precio mínimo, en cifras y en letras;
• que el precio se ingresará en una cuenta a tu nombre y no en la del apoderado;
• la prohibición de delegar en un tercero y una duración limitada.

No otorgues nunca el poder al comprador ni a uno de sus allegados, y revócalo mediante acta auténtica una vez terminada la venta.

La venta la formaliza un notario o dos adules. Para un inmueble titulado, el notario es la vía habitual: comprueba el título, custodia la señal y después el precio en su cuenta de depósito en la Caisse de dépôt et de gestion (CDG), realiza los trámites fiscales e inscribe la venta en la conservación de la propiedad. Comprador y vendedor pueden tener cada uno su notario; a distancia, tener el tuyo es una gran ventaja.

Los adules intervienen a menudo en inmuebles no titulados (melkia) y en herencias; su acta es luego homologada por el juez encargado de la fe pública. Si tu inmueble está en melkia, infórmate sobre la inmatriculación: un titre foncier tranquiliza a los compradores y facilita la venta.

Empieza pronto: algunos documentos tardan en conseguirse desde el extranjero.

• Tu documento de identidad o pasaporte en vigor y tu escritura de compra (o, para un inmueble heredado, el acta de herederos y el inventario).
• Un certificado de propiedad reciente de la conservación de la propiedad (ANCFCC), que confirma el propietario y las cargas inscritas (hipoteca, embargo…). Puede pedirse en línea.
• El certificado de estar al corriente (quitus fiscal): desde el 1 de julio de 2024 (artículo 139-IV del Código General de Impuestos), no puede otorgarse la escritura de venta sin un certificado que acredite el pago de la tasa de vivienda (taxe d’habitation) y de la tasa de servicios municipales (taxe de services communaux) del año de la venta y de los anteriores. Desde abril de 2026 el notario presenta la solicitud en línea y cada administración tiene 48 horas para responder, una vez saldados los atrasos.
• Para un piso en comunidad, un certificado del administrador (syndic) que acredite que estás al día de las cuotas: el comprador responde solidariamente de los impagos y lo exigirá.
• Si hay un préstamo pendiente, la liquidación de cancelación del banco y después el levantamiento de la hipoteca.
• Para el impuesto y la transferencia: justificantes del precio de compra, gastos, obras (facturas, licencias) y financiación en divisas (avisos de transferencia, certificados bancarios).

Ser MRE no cambia la regla: el vendedor debe el impuesto sobre la renta por plusvalías inmobiliarias, a menudo llamado TPI. El tipo es del 20 % de la ganancia neta (precio de venta menos precio de compra revalorizado, gastos y obras justificados), con un mínimo del 3 % del precio de venta, exigible incluso sin ganancia o con pérdida.

• Exención de la vivienda habitual ocupada durante al menos 5 años en la fecha de la venta. Para un MRE, cuenta como vivienda habitual la que conserva para vivir en Marruecos, o la que ocupan gratuitamente su cónyuge, sus padres o sus hijos, siempre que no esté alquilada ni destinada a uso profesional. Solo puede aplicarse una vez cada 5 años, y la venta debe hacerse como máximo un año después de que la vivienda quede libre. Por encima de 4.000.000 MAD de precio, el mínimo del 3 % sigue aplicándose a la parte que excede esa cifra.
• Exención de las ventas cuyo total en el año natural no supere 140.000 MAD.

La declaración y el pago se hacen en línea en los 30 días siguientes a la venta; normalmente se encarga el notario, que retiene el impuesto del precio, compruébalo con él. También puedes pedir a la administración tributaria (DGI) una consulta previa en los 30 días siguientes al contrato de arras: su respuesta, emitida en 60 días, vale como certificado de liquidación o de exención durante 6 meses. En proindiviso, cada copropietario declara su parte. Comprueba por último si la venta debe declararse también en tu país de residencia. El cálculo detallado está en nuestra guía sobre el impuesto sobre la plusvalía.

Es la pregunta clave para un MRE, y la respuesta depende de cómo se pagó el inmueble en su origen. La normativa de cambios (Instrucción general de operaciones de cambio 2026 de la Office des changes) distingue varios casos:

• Inmueble comprado con divisas: el precio de venta, plusvalía incluida, puede transferirse libremente y sin límite tras pagar los impuestos. La transferencia se hace a través de tu banco, presentando la escritura de venta, los justificantes de pago de impuestos y tasas y las pruebas de la financiación en divisas en la compra.
• Inmueble comprado con un préstamo en dírhams devuelto desde el extranjero: la parte transferible depende en principio de las sumas que realmente entraron en divisas (aportación y amortizaciones de capital). Pide a tu banco un cálculo por escrito.
• Inmueble comprado con dírhams (ahorro en Marruecos, cuenta ordinaria): el precio se ingresa en una cuenta en dírhams y no puede transferirse libremente; puedes usarlo o reinvertirlo en Marruecos. La cuenta «convertible a plazo», transferible en tramos anuales del 25 %, está reservada a extranjeros no residentes y no está abierta a los MRE.
• Inmueble heredado: si el fallecido lo financió con divisas, el derecho a transferir pasa a los herederos. Si no, la situación se parece a la de un inmueble comprado con dírhams; pide a tu banco que estudie el expediente antes de firmar.

Para recibir los fondos, es práctica una cuenta en dírhams convertibles abierta en Marruecos a tu nombre: recibe transferencias y sirve para pagos tanto en Marruecos como en el extranjero. Pide al banco la lista exacta de documentos antes de la venta y deja la transferencia como último paso, después de pagar el impuesto.

• Valorar el inmueble a precio de mercado y reunir los documentos.
• Publicar el anuncio, por ejemplo gratis en HabitatMaroc, y organizar las visitas con un familiar o una agencia con mandato.
• Firmar el contrato de arras ante el notario; la señal se ingresa en su cuenta, nunca a un intermediario.
• Obtener el quitus fiscal y, si procede, el certificado del administrador y el levantamiento de la hipoteca.
• Firmar la escritura definitiva, tú mismo o tu apoderado; el comprador paga el resto al notario.
• El notario registra la escritura, declara el impuesto, inscribe la venta en la conservación de la propiedad y después te entrega el precio.
• Transferir los fondos a través de tu banco, si el inmueble da derecho a ello.

A título orientativo, una vez encontrado el comprador, suelen pasar de uno a tres meses hasta el cobro del precio. Los plazos se alargan si hay que regularizar el título, si una herencia no está resuelta o si hay que rehacer el poder.

• Falsos compradores: desconfía de quien compra sin visitar, envía un justificante de transferencia «pendiente» o te pide pagar gastos para desbloquear un pago. Solo cuentan los fondos recibidos por el notario.
• Expolio: se han usado poderes falsificados para vender inmuebles de propietarios ausentes. No envíes copias de tu título ni de tu poder a desconocidos y consulta con regularidad tu certificado de propiedad.
• Precio «en negro»: declarar un precio inferior al real para pagar menos impuesto es un fraude. La administración puede rectificar el precio, la parte pagada en mano nunca podrá transferirse legalmente, y un complemento pagado en el extranjero expone a sanciones por infringir la normativa de cambios. La Office des changes y la DGI realizan controles conjuntos sobre este tipo de ventas. El comprador, por su parte, pagará más impuesto al revender.
• Apoderado con demasiada libertad: un poder vago permite vender a cualquier precio o cobrar el dinero. Fija los límites por escrito, incluso con un familiar.

• Certificado de propiedad reciente, sin cargas inesperadas.
• Poder auténtico, apostillado y traducido, o fechas de presencia acordadas con el notario.
• Quitus fiscal (tasa de vivienda y tasa de servicios municipales) obtenido.
• Certificado del administrador y levantamiento de la hipoteca, si procede.
• Cálculo del impuesto sobre la plusvalía validado por el notario o mediante una consulta previa a la DGI.
• Justificantes de la financiación en divisas reunidos para la transferencia.
• Cuenta bancaria a tu nombre, idealmente en dírhams convertibles, lista para recibir el precio.
• Poder revocado una vez terminada la venta.