Invertir en vivienda para alquilar en Marruecos: rentabilidad e impuestos

La rentabilidad bruta es la cifra que se ve en todas partes: alquiler anual dividido por el precio de compra. Un piso comprado por 1.000.000 MAD y alquilado a 6.500 MAD al mes genera 78.000 MAD al año, un 7,8 % bruto.

La rentabilidad neta es la que cuenta. Al alquiler cobrado se le restan los meses sin inquilino y los gastos que paga el propietario, y se divide por el coste total de la operación (precio más gastos de compra, en torno al 7–10 %, más obras y mobiliario). La rentabilidad «neta-neta» descuenta además el impuesto sobre la renta.

Cuenta con dos o tres puntos de diferencia entre la bruta y la neta-neta: un 7 % bruto suele quedarse en un 4–5 % neto antes de impuestos. Nuestra calculadora de rentabilidad hace la cuenta con tus propias cifras.

Según los anuncios de HabitatMaroc, noviembre de 2026 (viviendas; alquiler mediano por m² × 12, dividido por el precio de venta mediano por m²; ciudades con al menos 30 anuncios en cada categoría):

• Kenitra: en torno al 8,6 %
• Marrakech: en torno al 7,8 %
• Mohammedia: en torno al 7,7 %
• Casablanca: en torno al 7,6 %
• Temara: en torno al 7,2 %
• Rabat: en torno al 6,7 %
• Tánger: en torno al 6,6 %
• Agadir: en torno al 6,2 %
• Dar Bouazza: en torno al 6,1 %
• Fez: en torno al 5,8 %
• Esauira: en torno al 5,4 %

Estas cifras son orientativas. Comparan precios y alquileres pedidos, no transacciones: los alquileres anunciados incluyen pisos amueblados y de gama alta, y el alquiler se negocia. El resultado varía mucho de un barrio a otro; consulta nuestros precios por barrio antes de elegir.

Antes de comparar rentabilidades, haz la lista de lo que pagarás cada año, esté alquilada o no la vivienda:

• Gastos de comunidad (syndic): los fija la junta general y suelen ser más altos en residencias con vigilancia, ascensor o piscina.
• Tasa de servicios municipales (TSC): la paga el propietario cada año (ver más abajo).
• Mantenimiento y reparaciones: pintura, fontanería, electrodomésticos si la vivienda está amueblada.
• Seguro de hogar y, si delegas, honorarios de agencia o de gestión.
• Vacíos: prevé al menos un mes sin alquiler al año entre dos inquilinos, más si el mercado local es lento.
• Préstamo: si te endeudas, los intereses y el seguro del préstamo pesan directamente en tu tesorería.

En cuanto al inquilino, la ley 67-12 regula el alquiler vacío o amueblado de más de treinta días: contrato escrito, fianza de dos meses como máximo, revisión del alquiler del 8 % como mucho y no antes de tres años. Un impago se resuelve ante el juez, lo que lleva tiempo: comprueba ingresos y referencias antes de firmar.

Los alquileres de una vivienda alquilada sin amueblar son rentas inmobiliarias (revenus fonciers, artículo 61 del Código General de Impuestos, CGI). La renta imponible es el alquiler bruto cobrado menos una reducción a tanto alzado del 40 % (artículo 64): esa reducción cubre todos tus gastos y no se deduce nada más.

Ese importe se suma a tus demás ingresos y sigue la escala del impuesto sobre la renta (artículo 73): 0 % hasta 40.000 MAD, después 10 %, 20 %, 30 %, 34 % y 37 % por encima de 180.000 MAD. Declara antes del 1 de marzo del año siguiente en el portal de la DGI (tax.gov.ma); para las rentas de 2025 el plazo terminó el 2 de marzo de 2026.

Si el inquilino es una empresa o un profesional en régimen de resultado neto real o simplificado, retiene en la fuente el 10 % del alquiler bruto (15 % a partir de 120.000 MAD al año), salvo si el alquiler anual pagado a un propietario no supera 40.000 MAD (artículo 160 bis). Esa retención es un anticipo del impuesto, no un impuesto final. Solo en ese caso puedes optar por un tipo liberatorio del 20 % sobre el alquiler bruto, sin reducción y sin declaración anual de esos alquileres.

Novedad de 2026: desde el 1 de julio de 2026 se aplica una retención del 5 % a los alquileres pagados por ciertas grandes empresas y organismos públicos por inmuebles que forman parte del patrimonio profesional del arrendador. Un particular que alquila una vivienda ajena a una actividad profesional no está afectado.

La tasa de servicios municipales (taxe de services communaux, TSC) la paga cada año el propietario: 10,5 % en los municipios urbanos, centros delimitados y estaciones, 6,5 % en sus zonas periféricas. La reducción del 75 % se reserva a la vivienda habitual, así que no se aplica a una vivienda alquilada. Según la ley 47-06, la base de un inmueble alquilado no sujeto al impuesto de vivienda puede ser el importe de los alquileres: pregunta a la administración qué base se aplica antes de calcular tu rentabilidad.

Desde el 12 de junio de 2025 (ley 14-25), la DGI emite y cobra la TSC y el impuesto de vivienda. Nuestra guía de impuestos del propietario detalla fechas, declaraciones y sanciones.

El amueblado se alquila más caro y atrae a estudiantes, profesionales desplazados y expatriados, pero los inquilinos cambian más a menudo, los muebles se desgastan y hay que reponerlos, y la gestión lleva más tiempo. El vacío atrae a familias que se quedan mucho tiempo, con menos mantenimiento.

En lo fiscal, el CGI considera rentas inmobiliarias los alquileres «cuando no entran en la categoría de rentas profesionales», y somete el alquiler de locales amueblados al IVA (artículo 89). Según tu situación, el amueblado puede tratarse como renta profesional, sin la reducción del 40 %. Haz que un contable confirme la categoría antes de elegir.

El alquiler por noches (Airbnb, Booking) puede rendir más en Marrakech, Agadir o Esauira, pero con ingresos estacionales, gastos de limpieza y conserjería, registro de huéspedes y un marco legal aún incompleto en 2026. El alquiler de larga duración rinde menos al mes pero exige poco tiempo y sigue un marco claro (ley 67-12).

Para comparar con honestidad, usa una ocupación prudente para la corta duración y descuenta comisiones de las plataformas, limpieza y gestión. Consulta nuestra guía sobre el alquiler vacacional en Marruecos.

Piso de 80 m² comprado por 1.000.000 MAD, gastos de compra de unos 70.000 MAD, alquilado sin amueblar a 6.500 MAD al mes. Hipótesis: un mes vacío, comunidad 4.800 MAD, seguro 1.000 MAD, mantenimiento 3.000 MAD al año, propietario ya en el tramo marginal del 34 %.

• Rentabilidad bruta: 78.000 / 1.000.000 = 7,8 %.
• Alquileres cobrados en 11 meses: 71.500 MAD. TSC: si la base es el alquiler, el 10,5 % supone unos 7.500 MAD; puede ser menor si la administración aplica un valor locativo inferior.
• Neto antes de impuestos: 71.500 − 4.800 − 7.500 − 1.000 − 3.000 = 55.200 MAD, en torno al 5,2 % del coste total de 1.070.000 MAD.
• Impuesto: 71.500 × 60 % = 42.900 MAD imponibles, al 34 % = unos 14.600 MAD. Neto-neto: unos 40.600 MAD, un 3,8 %.

Estas cifras son hipótesis para ilustrar el método. Repite el cálculo con tus importes reales en nuestra calculadora de rentabilidad y añade el coste del préstamo si te endeudas.

• Compara los alquileres que se cobran de verdad en la calle o la residencia, no solo los anuncios.
• Pide el importe de la comunidad, las últimas actas de la junta y las obras aprobadas.
• Lee el reglamento de la comunidad si piensas en alquiler amueblado o vacacional.
• Comprueba el titre foncier y que no tenga hipotecas ni embargos.
• Calcula la rentabilidad neta después de impuestos, con un vacío prudente.
• Ten una reserva para varios meses de gastos y cuotas del préstamo.