Gastos de compra de vivienda en Marruecos: el cálculo completo

Además del precio, el comprador paga gastos de adquisición, a menudo llamados «gastos de notario». En realidad la mayor parte va al Estado: derechos de registro (administración tributaria, DGI) y derechos de la conservación de la propiedad (ANCFCC). Para una vivienda titulada pagada por transferencia, cuenta en general con un 7 % del precio sin comisión de agencia, y un 9–10 % con ella.

Fijados por el Código General de Impuestos, son en general del 4 % del precio para un inmueble construido (vivienda, local, oficina) y del 5 % para un terreno sin edificar. Se aplica un tipo reducido del 3 % a la primera venta de vivienda social (precio hasta 250.000 MAD) o de bajo valor (hasta 140.000 MAD). El notario los cobra y los ingresa en la DGI en los 30 días siguientes a la escritura.

La base es el precio declarado, pero la administración puede corregirlo si es inferior al valor de mercado. Novedad de la ley de finanzas 2026: para las escrituras firmadas desde el 1 de julio de 2026 se aplica un derecho adicional del 2 % sobre la parte del precio pagada en efectivo o sin medio de pago trazable (cheque cruzado, transferencia, etc.), para inmuebles de más de 300.000 MAD.

Para inscribir la venta en el título, la ANCFCC cobra el 1,5 % del precio más un derecho fijo de 100 MAD por título (mínimo 500 MAD), según su tarifa oficial (decreto 2-16-375). El nuevo certificado de propiedad cuesta 100 MAD. Si pides un préstamo, la inscripción de la hipoteca del banco se paga aparte, según el importe.

• Honorarios del notario: a menudo en torno al 1 % del precio, con un mínimo, más el IVA del 10 % sobre los honorarios. Pide un presupuesto por escrito que separe sus honorarios de los impuestos que cobra para el Estado.
• Gastos varios (timbres, copias, legalizaciones, certificados): en general entre 1.000 y 2.000 MAD.
• Comisión de agencia: libre y negociable, a menudo del 2 al 3 % del precio. Comprueba en el mandato quién la paga: vendedor, comprador o ambos.

Piso de segunda mano, titulado, pagado íntegramente por transferencia, sin préstamo:

• Derechos de registro 4 %: 40.000 MAD
• Conservación de la propiedad 1,5 % + 100 MAD, y certificado 100 MAD: 15.200 MAD
• Notario, estimación del 1 % + IVA 10 %: 11.000 MAD
• Gastos varios: unos 1.500 MAD

Total: unos 67.700 MAD, cerca del 6,8 % del precio. Con una comisión de agencia del 2,5 % a tu cargo (25.000 MAD), se llega a unos 92.700 MAD, el 9,3 %. Si, después del 1 de julio de 2026, se pagaran 100.000 MAD en efectivo, habría que añadir 2.000 MAD de derecho adicional. Con préstamo, añade la inscripción de la hipoteca, los gastos de apertura y el seguro del banco.

Para una vivienda nueva comprada al promotor, el precio anunciado incluye el IVA y se añaden los mismos gastos. Las reducciones temporales de derechos de registro de 2020–2021 terminaron: hoy no existe una exención general para la primera compra. En cambio, la ayuda directa a la vivienda (Daam Sakane) puede reducir el precio de una vivienda nueva en 70.000 o 100.000 MAD. El impuesto sobre la plusvalía lo paga el vendedor.