Heredar un inmueble en Marruecos: acta de herederos, reparto y venta (guía para MRE)

Al fallecer, todo lo que deja el difunto forma la herencia (التركة). El Código de Familia fija un orden (artículo 322): primero los derechos ligados a los bienes, los gastos funerarios, luego las deudas del difunto, después los legados válidos y solo al final las cuotas de los herederos. Un inmueble con hipoteca sigue gravado: hay que saldar la deuda, activar el seguro del préstamo o pactar con el banco.

• Obtén el certificado de defunción; si el fallecimiento ocurrió en el extranjero, decláralo también en el consulado para el registro civil marroquí.
• Reúne el libro de familia, los documentos de identidad de los herederos, las referencias de los inmuebles (número de titre foncier, actas adulares) y los contratos de préstamo.
• No vendas ni alquiles nada por tu cuenta: hasta el reparto, el inmueble pertenece a todos los herederos.

Es el documento base de toda herencia. Lo redactan dos adules (notarios tradicionales) a partir de testimonios: identifica al difunto, enumera a todos los herederos y su parentesco, y después lo homologa el juez encargado del notariado (قاضي التوثيق) en el tribunal de primera instancia. Sin acta de herederos homologada, ni la conservación de la propiedad, ni el notario, ni el banco pueden actuar. Cada heredero puede pedir una copia a los adules (artículo 394).

Prepara el certificado de defunción, el libro de familia, las partidas de nacimiento y documentos de identidad de los herederos, el acta de matrimonio del cónyuge superviviente y testigos. Con el expediente completo, cuenta en general con unas semanas. Revisa bien la lista: un heredero olvidado (un hijo de un primer matrimonio, un cónyuge) puede impugnar todo lo hecho sin él.

Los herederos también pueden pedir a los adules un inventario de los bienes (إحصاء التركة). Está sujeto a un derecho de registro del 1 % del activo bruto, pero el valor que figure en él servirá después como precio de adquisición para el impuesto sobre la plusvalía.

El libro VI del Código de Familia (Mudawana) organiza la herencia mediante dos mecanismos. Los herederos de «cuota fija» (أصحاب الفروض) reciben una fracción determinada: 1/2, 1/4, 1/8, 2/3, 1/3 o 1/6. El resto corresponde a los herederos agnados (العصبة, ta’sib), sobre todo parientes varones por línea paterna. Las cuotas dependen por completo de la composición de la familia el día del fallecimiento. Algunas referencias:

• Cónyuge: el marido recibe 1/2 si la esposa no deja descendientes herederos y 1/4 en caso contrario; la esposa recibe 1/4, o 1/8 si hay descendientes.
• Hijos: hijos e hijas heredan juntos y la parte de un hijo es el doble de la de una hija. Una hija sola, sin hermanos, recibe 1/2; dos o más hijas se reparten 2/3.
• Padres: el padre recibe 1/6 si hay hijos (más un posible resto); la madre 1/6 si hay hijos o varios hermanos, y 1/3 en caso contrario.
• Si no hay hijo varón, lo que queda tras las cuotas fijas va a los agnados: el padre y, en su defecto, los hermanos, luego sobrinos y tíos paternos. Por eso las hijas sin hermanos suelen compartir con tíos o primos.

Un ejemplo sencillo: un hombre deja a su esposa, un hijo y una hija, y sus padres ya habían fallecido. La esposa recibe 1/8; los 7/8 restantes van a los hijos: 7/12 para el hijo y 7/24 para la hija. Es información general, no asesoramiento jurídico: el adul o el notario calcula las cuotas exactas en tu caso.

• Un testamento solo puede abarcar como máximo un tercio de la herencia, calculado tras pagar las deudas (artículos 277 y 301).
• No puede favorecer a un heredero salvo que los demás lo acepten (artículo 280); el consentimiento dado tras el fallecimiento obliga a los herederos mayores de edad que lo dieron.
• Los nietos cuyo padre o madre murió antes que el abuelo reciben un legado obligatorio (وصية واجبة) igual a la parte de su progenitor, con el límite de un tercio (artículos 369 a 372).

Por tanto, un testamento no modifica las cuotas de los herederos; para organizar una transmisión en vida (donación), conviene consultar a un notario. Una reforma del Código de Familia anunciada a finales de 2024 afecta en particular a la vivienda del cónyuge superviviente; a la fecha de actualización no está en vigor y se aplica el texto de 2004.

Para un inmueble titulado, los herederos presentan en la conservación de la propiedad (ANCFCC) de la que depende el bien una solicitud de inscripción firmada, el acta de herederos homologada (y el testamento si lo hay), el certificado de defunción, los documentos de identidad de los herederos y el duplicado del título si existe. Cada uno queda inscrito en el título como copropietario proindiviso por su cuota. Sin esta inscripción no se puede vender nada.

En cuanto a costes, Marruecos no cobra impuesto de sucesiones. Según la tarifa publicada por la ANCFCC, inscribir una herencia cuesta un derecho fijo de 100 MAD por inmueble. Un reparto hereditario inscrito en los dos años siguientes al fallecimiento paga un derecho fijo de 500 MAD por inmueble; después, el 1,5 % del valor (mínimo 500 MAD). La escritura de reparto soporta además un derecho de registro del 1 % del activo neto repartido; si hay compensación en dinero (soulte), esa parte tributa como una venta. Pide a la conservación de la propiedad o a tu notario que confirme los importes vigentes.

Para un inmueble en melkia (no titulado) no hay registro que actualizar: los derechos de los herederos se basan en el acta de herederos unida a la cadena de actas adulares. Suele ser buen momento para iniciar la inmatriculación, que facilitará el reparto y la venta. Si el difunto era extranjero, la ANCFCC pide además documentos propios de su ley nacional, como un certificado de costumbre expedido por su consulado.

Tras la inscripción, los herederos están en proindiviso: cada uno posee una cuota de todo el inmueble, no una habitación ni una planta. Nadie puede ser obligado a permanecer en él (artículo 27 de la ley 39-08 sobre derechos reales), pero los herederos pueden pactar por escrito seguir en proindiviso durante un plazo determinado, por ejemplo hasta que un hijo termine sus estudios.

• Nombrad un gestor con un poder por escrito, sobre todo si la mayoría de los herederos vive en el extranjero.
• Repartid gastos, impuestos y alquileres en proporción a las cuotas, a ser posible desde una cuenta dedicada.
• Si un heredero ocupa el inmueble, poned las condiciones por escrito (alquiler o no, mantenimiento, duración).

• Venta del inmueble entero: todos los herederos firman ante notario o adules, en persona o por poder. Si un heredero es menor, actúa su representante legal y la venta suele requerir la autorización del juez de menores.
• Reparto amistoso: una escritura notarial o adular asigna un lote a cada heredero, con compensación si los lotes son desiguales. Un heredero perjudicado en al menos un tercio puede pedir su anulación en el plazo de un año (artículo 315).
• Venta de una sola cuota: cada heredero puede vender su parte. Pero si la vende a un tercero, los coherederos pueden recuperarla al mismo precio mediante el derecho de preferencia (الشفعة, chefaa), con prioridad para quienes comparten la misma cuota hereditaria. El plazo es de 30 días tras la notificación de la venta; sin notificación, un año desde su inscripción en el título.

Si un heredero rechaza cualquier acuerdo, cualquier otro puede presentar ante el tribunal de primera instancia una acción de división, dirigida contra todos los copropietarios e inscrita provisionalmente en el título (artículo 316). El tribunal divide el inmueble en especie cuando es posible, según el plano de un perito; si no, ordena su venta en subasta pública una vez firme la sentencia (artículos 317 a 319). Suele durar más de un año y el precio de subasta puede quedar por debajo del mercado: negociar, con una estimación (como la de HabitatMaroc) y después una tasación pericial, casi siempre es mejor.

Para vender o repartir un inmueble, el poder debe ser un documento auténtico (artículo 4 de la ley 39-08, reforzado por la ley 69-16 en 2017 y por la ley 41.25 en 2026): no basta una firma legalizada. Desde el extranjero puede otorgarse en el consulado de Marruecos o ante un notario de tu país, con apostilla y traducción; pregunta antes al notario marroquí qué forma acepta. Indica el inmueble exacto (número de título), los actos autorizados (acta de herederos, inscripción, reparto, venta), un precio mínimo y una duración.

El Código de Familia se aplica a todos los marroquíes, aunque tengan otra nacionalidad (artículo 2): vivir en Europa no cambia las cuotas. Un heredero de nacionalidad extranjera no queda excluido por ello. En cambio, el Código establece que no hay sucesión entre un musulmán y un no musulmán (artículo 332): una esposa no musulmana no hereda de su marido musulmán, pero puede recibir un legado de hasta un tercio. Los marroquíes de confesión judía se rigen por el estatuto personal hebraico marroquí.

Tu país de residencia también puede aplicar sus propias reglas a la sucesión. Una sentencia extranjera no se aplica sin más a un inmueble en Marruecos: necesita el exequátur de un tribunal marroquí, que comprueba en particular que respeta el orden público marroquí. Con bienes en dos países, pide que un notario o abogado de cada lado se coordinen.

En la reventa se aplica el impuesto sobre el beneficio inmobiliario (TPI). Para un inmueble heredado, el precio de adquisición es el valor de mercado el día del fallecimiento que figure en el inventario de los herederos o, en su defecto, el que declare el vendedor (artículo 65 del Código General de Impuestos); la administración puede corregirlo. Guarda una tasación fechada de la época del fallecimiento. Un reparto con compensación también puede tributar por la parte compensada. El cálculo se detalla en nuestra guía del impuesto sobre la plusvalía.

Poder transferir el precio de venta al extranjero depende del origen de los fondos de la compra inicial y de tu situación (MRE, residente, extranjero). La Office des changes (oficina de cambios) exige en particular la escritura de venta y el justificante de pago de impuestos, y existen reglas específicas para las herencias. Consulta a tu banco antes de firmar y guarda el acta de herederos, la escritura de venta y los recibos fiscales.

Los conflictos nacen sobre todo de la espera: un heredero que vive en la casa sin pagar, otro que adelanta solo los gastos, un desacuerdo sobre el precio. Reunid pronto a toda la familia, compartid los documentos por escrito, encargad la valoración a un tercero neutral y confiad la coordinación a una sola persona con poder. Después, seguid estos pasos:

• 1. Certificado de defunción e inventario de bienes, deudas y préstamos.
• 2. Búsqueda de un testamento.
• 3. Acta de herederos ante adules y homologación por el juez.
• 4. Poderes auténticos para los herederos en el extranjero.
• 5. Inscripción de los herederos en la conservación de la propiedad (o inmatriculación de una melkia).
• 6. Valoración del inmueble y decisión común: conservar, repartir o vender.
• 7. Escritura de reparto o de venta ante notario, a ser posible en los dos años siguientes al fallecimiento.
• 8. Pago de impuestos y después reparto o transferencia del precio.