Alquiler vacacional en Marruecos (Airbnb, Booking): normas, declaraciones e impuestos en 2026

El alojamiento turístico se rige por la ley 80-14 sobre establecimientos turísticos y otras formas de alojamiento turístico (dahír 1-15-108 del 4 de agosto de 2015), que sustituyó a la ley 61-00. Distingue dos grupos: los establecimientos de alojamiento turístico (hotel, residencia turística, casa de huéspedes o maison d’hôtes, riad, kasba, gîte, pensión…) y las «otras formas de alojamiento turístico», que incluyen el alojamiento en casa de particulares (hébergement chez l’habitant), el vivac y el alojamiento alternativo.

Su decreto de aplicación 2-23-441 del 13 de julio de 2023, publicado en el Boletín Oficial en agosto de 2023, fija los procedimientos: autorización de explotación obligatoria antes de abrir al público, clasificación de los establecimientos y, para las otras formas de alojamiento, una autorización de la autoridad local basada en un pliego de condiciones (cahier des charges). Varias órdenes publicadas a finales de 2024 y principios de 2025 detallan las normas de clasificación.

Los alquileres de más de treinta días se rigen por la ley 67-12 de arrendamientos de vivienda. Esta guía trata las estancias cortas, por noches o por semanas.

La ley no crea un estatuto propio para el piso entero alquilado a turistas a través de una plataforma. El «hébergement chez l’habitant» designa la acogida de turistas por un particular, con gestión familiar. El decreto de 2023 lo somete a una autorización de cinco años, renovable, con un expediente que incluye copia del documento nacional de identidad, fotos de las habitaciones y zonas comunes, y el permiso de habitar o un certificado de ingeniero sobre la seguridad del edificio.

Sin embargo, el decreto remite a decisiones conjuntas de los ministerios del Interior y de Turismo para el pliego de condiciones, el número máximo de habitaciones y los formularios. Según la prensa, en julio de 2026 esos textos seguían sin publicarse, por lo que el procedimiento varía de una ciudad a otra.

Anunciado, aún no en vigor: en julio de 2025, Médias24 informó de que se preparaba una orden complementaria a la ley 80-14 para integrar el alojamiento no clasificado (pisos tipo Airbnb, riads y casas de huéspedes informales) en la clasificación, con 24 meses para adaptarse. No hemos encontrado ningún texto publicado a la fecha de esta actualización. Antes de empezar, consulta a la delegación regional de turismo y a la autoridad local (anexo administrativo, caidato).

Esta zona gris no te exime de las obligaciones que ya existen: registrar a los huéspedes, declarar los ingresos, respetar las normas de la comunidad y estar asegurado. Los controles aumentan: en 2024, la Oficina de Cambios (Office des changes) revisó las transferencias recibidas por anfitriones en Marrakech, Casablanca, Esauira y Tánger.

Explotar un riad o una casa de huéspedes con recepción, desayuno y servicios equivale a gestionar un establecimiento de alojamiento turístico según la ley 80-14. Hace falta una autorización de explotación antes de abrir, solicitada en el Centro Regional de Inversión (CRI), y después una clasificación supervisada por una comisión regional, que puede realizar visitas sin aviso.

Este estatuto conlleva normas de construcción, higiene y seguridad, la declaración telemática de clientes, la tasa turística, el IVA del 10 % sobre el alojamiento y una contabilidad profesional. Los incumplimientos pueden llevar a una advertencia, a una rebaja de categoría y a multas. Un riad alquilado entero, sin servicios, no se convierte automáticamente en casa de huéspedes: depende de cómo se explote.

Los establecimientos turísticos rellenan una ficha individual de alojamiento por cada cliente y transmiten los datos por vía telemática, según el decreto 2-15-865 del 9 de junio de 2016.

Para un particular que alquila un piso amueblado, la obligación de declarar la actividad e identificar a los ocupantes ante las autoridades procede de un dahír de 1932 sobre alojamientos amueblados, y las autoridades locales la han recordado varias veces, sobre todo en Marrakech. El procedimiento (comisaría o autoridad local, formulario en papel o herramienta en línea) varía según la ciudad: pregunta en el anexo administrativo o en la comisaría de tu barrio.

• Anota el nombre, la nacionalidad, el número de pasaporte o de documento de identidad y las fechas de estancia de cada huésped adulto.
• Haz la declaración a la llegada y guarda constancia.
• Si una conserjería gestiona la llegada, deja por escrito que se encarga de ello.

Los alquileres de un inmueble situado en Marruecos tributan por el impuesto sobre la renta (IR), resida o no allí el propietario. La cuestión es la categoría: el Código General de Impuestos (CGI) no menciona expresamente los alquileres por plataforma y la administración no ha publicado una regla propia para estos anfitriones.

• Rentas inmobiliarias (revenus fonciers, artículos 61 y 64 del CGI): desde 2023, los alquileres se suman a la renta global tras una reducción a tanto alzado del 40 % y tributan según la escala progresiva (0 % hasta 40.000 MAD de renta neta anual, después del 10 % al 37 %). La declaración se presenta antes del 1 de marzo del año siguiente.
• Rentas profesionales (artículo 30): cuando el alquiler incluye servicios de tipo hotelero (limpieza durante la estancia, desayuno, recepción), se acerca a una actividad comercial. El beneficio tributa entonces según un régimen profesional, sin la reducción del 40 %; la declaración se presenta antes del 1 de mayo en el régimen de resultado neto real o simplificado.

La retención en la fuente del 10 % o 15 % y la opción por el tipo liberatorio del 20 % creada en 2025 se refieren a alquileres pagados por empresas o profesionales: no se aplican a las noches pagadas por huéspedes a través de una plataforma.

IVA: el CGI incluye el alojamiento y el alquiler de locales amueblados entre las operaciones sujetas a IVA (artículo 89), al 10 % para el alojamiento. Existe una exención para prestadores personas físicas con una cifra de negocios anual de hasta 500.000 MAD (artículo 91); comprueba si se aplica a tu caso.

En la práctica, guarda los extractos de la plataforma, las transferencias y las facturas de gastos, declara en el portal de la DGI (tax.gov.ma) y haz que un contable o la dirección regional de impuestos confirme la categoría.

La tasa turística (taxe de séjour) es un tributo municipal previsto por la ley 47-06 sobre la fiscalidad de las entidades locales, modificada por la ley 07-20. La paga el cliente, por persona y noche, y la recauda el establecimiento de alojamiento turístico, que la ingresa al municipio; su importe depende de la categoría del establecimiento y del municipio. Los establecimientos clasificados cobran además una tasa de promoción turística para la Oficina Nacional Marroquí de Turismo (ONMT).

Para un piso alquilado por un particular, no hemos encontrado ningún mecanismo nacional en vigor de recaudación por las plataformas, y algunos municipios han estudiado una tasa sobre las estancias en casa de particulares. Pregunta al servicio fiscal de tu municipio si debes declarar algo.

Un MRE (marroquí residente en el extranjero) sin domicilio fiscal en Marruecos sigue tributando en Marruecos por sus rentas de fuente marroquí (artículo 23 del CGI), incluidas las de su alquiler. Presenta la misma declaración anual, en línea en el portal de la DGI.

Marruecos ha firmado convenios para evitar la doble imposición con muchos países, entre ellos Francia, España y Bélgica. Por regla general, las rentas de un inmueble tributan en el país donde se encuentra; el país de residencia también las tiene en cuenta y evita la doble imposición mediante un crédito fiscal o una exención, según el convenio. Declara también esas rentas donde vives y guarda los justificantes del impuesto pagado en Marruecos.

Los pagos de las plataformas a cuentas en el extranjero siguen siendo visibles: la Oficina de Cambios y la administración tributaria comparten información, y la prensa informa de que las plataformas transmiten datos sobre las estancias reservadas.

En un edificio, la ley 18-00 sobre la copropiedad y el reglamento de la comunidad (règlement de copropriété) fijan el uso de las partes privativas y comunes. Léelo antes de comprar: algunos reglamentos reservan los pisos a vivienda, limitan las actividades comerciales o regulan el acceso de visitantes y a la piscina. El administrador (syndic) aplica el reglamento y los acuerdos de la junta general; no crea por sí solo nuevas prohibiciones. Aun así, un conflicto con los vecinos (ruido, rotación de llaves, zonas comunes) puede acabar ante el juez, y comprar un piso no da por sí solo derecho a alquilarlo por noches.

En cuanto al seguro, pide confirmación por escrito de que tu póliza de hogar cubre el alquiler a terceros a cambio de pago, incluida la responsabilidad civil frente a huéspedes y vecinos. Las garantías de las plataformas tienen sus propias condiciones y exclusiones y no sustituyen a un contrato local; según la prensa, el expediente de autorización del alojamiento en casa de particulares incluye además una copia del contrato de seguro.

Desde el extranjero, la mayoría de los propietarios recurre a una conserjería o a un gestor: entrega de llaves o caja con código, limpieza y ropa de cama, pequeñas reparaciones, registro de huéspedes, mensajes. Firma un mandato escrito que precise las tareas, la comisión, quién cobra los pagos, quién declara a los huéspedes y quién guarda los justificantes fiscales. Exige un informe mensual y acceso al anuncio y a las reservas.

En Marrakech, la demanda sigue el calendario turístico: suele ser más fuerte en primavera, en otoño y en las fiestas de fin de año, y más débil en pleno verano por el calor, aunque las vacaciones de los MRE y los grandes eventos cambian ese patrón. El ramadán cambia de fecha cada año. Aplica precios variables y reserva presupuesto para los gastos fijos (comunidad, internet, mantenimiento, piscina) que se pagan todo el año.

• Revisar el reglamento de la comunidad y, si lo exige, obtener una autorización por escrito.
• Preguntar a la autoridad local y a la delegación de turismo qué autorización se aplica y en qué punto están los textos anunciados.
• Organizar la declaración de huéspedes ante las autoridades.
• Contratar un seguro que cubra el alquiler de corta duración y la responsabilidad civil.
• Equipar la vivienda: detector de humo, extintor, instrucciones y números de emergencia.
• Llevar un registro de reservas, cobros y gastos.
• Declarar los ingresos en Marruecos dentro de plazo y, en el caso de un MRE, también en el país de residencia.
• Hacer que un contable y el municipio confirmen la categoría fiscal, el IVA y la tasa turística.
• Firmar un mandato escrito con la conserjería.

Si estas exigencias te pesan, el alquiler de más de treinta días, amueblado o no, ofrece un marco más claro: ley 67-12, contrato escrito, fianza limitada a dos meses y rentas inmobiliarias con la reducción del 40 %. La rentabilidad puede ser menor, pero la gestión es más sencilla. Consulta nuestra guía sobre los derechos del inquilino y del arrendador, y nuestro generador de contratos.