Investir dans l’immobilier locatif au Maroc : rendement et impôts

Le rendement brut est le chiffre que l’on voit partout : loyer annuel divisé par le prix d’achat. Un appartement acheté 1 000 000 DH et loué 6 500 DH par mois rapporte 78 000 DH par an, soit 7,8 % brut.

Le rendement net est celui qui compte. On retire du loyer encaissé les mois sans locataire et les charges payées par le propriétaire, et on divise par le coût total de l’opération (prix plus frais d’achat, environ 7 à 10 %, plus travaux et ameublement). Le rendement « net-net » retire en plus l’impôt sur le revenu.

Comptez deux à trois points d’écart entre le brut et le net-net : un 7 % brut devient souvent 4 à 5 % net avant impôt. Notre calculateur de rentabilité locative fait le calcul avec vos propres chiffres.

D’après les annonces HabitatMaroc, novembre 2026 (logements, loyer médian au m² multiplié par 12 et divisé par le prix de vente médian au m², villes avec au moins 30 annonces dans chaque catégorie) :

• Kénitra : environ 8,6 %
• Marrakech : environ 7,8 %
• Mohammedia : environ 7,7 %
• Casablanca : environ 7,6 %
• Témara : environ 7,2 %
• Rabat : environ 6,7 %
• Tanger : environ 6,6 %
• Agadir : environ 6,2 %
• Dar Bouazza : environ 6,1 %
• Fès : environ 5,8 %
• Essaouira : environ 5,4 %

Ces chiffres sont indicatifs. Ils comparent des prix et des loyers demandés, pas des transactions : les loyers affichés incluent des meublés et des biens haut de gamme, et un loyer se négocie. Le résultat varie beaucoup d’un quartier à l’autre ; consultez nos prix par quartier avant de choisir.

Avant de comparer des rendements, listez ce que vous paierez chaque année, que le logement soit loué ou non :

• Syndic de copropriété : fixé par l’assemblée générale, souvent plus élevé dans les résidences avec gardiennage, ascenseur ou piscine.
• Taxe de services communaux : due par le propriétaire chaque année (voir plus bas).
• Entretien et réparations : peinture, plomberie, électroménager si le logement est meublé.
• Assurance habitation et, si vous déléguez, frais d’agence ou de gestion.
• Vacance : prévoyez au moins un mois sans loyer par an entre deux locataires, plus si le marché local est lent.
• Crédit : si vous empruntez, les intérêts et l’assurance du prêt pèsent directement sur votre trésorerie.

Côté locataire, la loi 67-12 encadre la location vide comme meublée de plus de trente jours : bail écrit, caution de deux mois au maximum, révision du loyer de 8 % au plus et pas avant trois ans. Un impayé se règle devant le juge, ce qui prend du temps : vérifiez revenus et références avant de signer.

Les loyers d’un logement loué vide sont des revenus fonciers (article 61 du Code général des impôts). Le revenu imposable est le loyer brut encaissé moins un abattement forfaitaire de 40 % (article 64) : cet abattement couvre toutes vos charges, vous ne déduisez rien d’autre.

Ce montant s’ajoute à vos autres revenus et suit le barème de l’impôt sur le revenu (article 73) : 0 % jusqu’à 40 000 DH, puis 10 %, 20 %, 30 %, 34 % et 37 % au-delà de 180 000 DH. Déclarez avant le 1er mars de l’année suivante sur le portail de la DGI (tax.gov.ma) ; pour les revenus 2025, la date limite était le 2 mars 2026.

Si le locataire est une société ou un professionnel soumis au régime du résultat net réel ou simplifié, il retient à la source 10 % du loyer brut (15 % à partir de 120 000 DH par an), sauf si le loyer annuel versé à un propriétaire ne dépasse pas 40 000 DH (article 160 bis). Cette retenue est une avance sur votre impôt, pas un impôt final. Dans ce cas seulement, vous pouvez opter pour un taux libératoire de 20 % sur le loyer brut, sans abattement et sans déclaration annuelle de ces loyers.

Nouveauté 2026 : depuis le 1er juillet 2026, une retenue de 5 % s’applique aux loyers payés par certaines grandes entreprises et organismes publics pour des biens qui appartiennent au patrimoine professionnel du bailleur. Un particulier qui loue un logement ne relevant pas d’une activité professionnelle n’est pas concerné.

La taxe de services communaux (TSC) est due chaque année par le propriétaire : 10,5 % dans les communes urbaines, centres délimités et stations, 6,5 % dans leurs zones périphériques. L’abattement de 75 % est réservé à la résidence principale, donc il ne s’applique pas à un logement loué. Selon la loi 47-06, la base d’un bien loué qui n’est pas soumis à la taxe d’habitation peut être le montant des loyers : demandez à l’administration la base retenue pour votre bien avant de calculer votre rendement.

Depuis le 12 juin 2025 (loi 14-25), c’est la DGI qui émet et encaisse la TSC et la taxe d’habitation. Notre guide des taxes du propriétaire détaille dates, déclarations et pénalités.

Le meublé se loue plus cher et attire étudiants, cadres en mission et expatriés, mais les locataires changent plus souvent, le mobilier s’use et doit être remplacé, et la gestion prend plus de temps. Le vide attire des familles qui restent longtemps, avec moins d’entretien.

Fiscalement, le CGI range les revenus fonciers « lorsqu’ils n’entrent pas dans la catégorie des revenus professionnels », et il soumet la location de locaux meublés à la TVA (article 89). Selon votre situation, le meublé peut donc être traité comme un revenu professionnel, sans l’abattement de 40 %. Faites valider la catégorie par un comptable avant de choisir.

La location à la nuitée (Airbnb, Booking) peut rapporter davantage à Marrakech, Agadir ou Essaouira, mais avec des revenus saisonniers, des frais de ménage et de conciergerie, la déclaration des voyageurs et un cadre légal encore incomplet en 2026. La location longue durée rapporte moins par mois mais demande peu de temps et suit un cadre clair (loi 67-12).

Pour comparer honnêtement, retenez un taux d’occupation prudent pour la courte durée et déduisez commissions des plateformes, ménage et gestion. Voir notre guide sur la location courte durée au Maroc.

Appartement de 80 m² acheté 1 000 000 DH, frais d’achat d’environ 70 000 DH, loué vide 6 500 DH par mois. Hypothèses : un mois de vacance, syndic 4 800 DH, assurance 1 000 DH, entretien 3 000 DH par an, propriétaire déjà imposé à 34 % sur sa tranche marginale.

• Rendement brut : 78 000 / 1 000 000 = 7,8 %.
• Loyers encaissés sur 11 mois : 71 500 DH. TSC : si la base retenue est le loyer, 10,5 % représentent environ 7 500 DH ; elle peut être plus basse si l’administration retient une valeur locative inférieure.
• Net avant impôt : 71 500 − 4 800 − 7 500 − 1 000 − 3 000 = 55 200 DH, soit environ 5,2 % du coût total de 1 070 000 DH.
• Impôt : 71 500 × 60 % = 42 900 DH imposables, à 34 % = environ 14 600 DH. Net-net : environ 40 600 DH, soit 3,8 %.

Ces chiffres sont des hypothèses pour illustrer la méthode. Refaites le calcul avec vos montants réels dans notre calculateur de rentabilité locative, et ajoutez le coût du crédit si vous empruntez.

• Comparez les loyers réellement pratiqués dans la rue ou la résidence, pas seulement les annonces.
• Demandez le montant du syndic, les derniers procès-verbaux d’assemblée et les travaux votés.
• Lisez le règlement de copropriété si vous visez la location meublée ou courte durée.
• Vérifiez le titre foncier et l’absence d’hypothèque ou de saisie.
• Calculez le rendement net, impôt compris, avec une vacance prudente.
• Prévoyez une réserve pour plusieurs mois de charges et d’échéances de crédit.