الاستثمار في العقار المعد للكراء في المغرب: المردودية والضرائب

المردودية الخام هي الرقم المتداول في كل مكان: الكراء السنوي مقسومًا على ثمن الشراء. شقة اشتريت بـ 1.000.000 درهم وتكرى بـ 6.500 درهم شهريًا تدر 78.000 درهم في السنة، أي 7,8 % خام.

المردودية الصافية هي التي تهم فعلًا. نطرح من الكراء المحصل الأشهر التي بقي فيها المسكن دون مكتر والتكاليف التي يؤديها المالك، ثم نقسم على الكلفة الإجمالية للعملية (الثمن زائد مصاريف الشراء، أي حوالي 7 إلى 10 %، زائد الأشغال والتأثيث). أما المردودية «الصافية بعد الضريبة» فتطرح أيضًا الضريبة على الدخل.

احسب فارقًا يتراوح بين نقطتين وثلاث نقاط بين الخام والصافي بعد الضريبة: فمردودية خام بنسبة 7 % تصبح في الغالب 4 إلى 5 % صافية قبل الضريبة. وتقوم حاسبة المردودية الكرائية لدينا بالحساب انطلاقًا من أرقامك.

حسب إعلانات HabitatMaroc، نونبر 2026 (المساكن، الكراء الوسيط للمتر المربع مضروبًا في 12 ومقسومًا على ثمن البيع الوسيط للمتر المربع، المدن التي تتوفر على 30 إعلانًا على الأقل في كل صنف):

• القنيطرة: حوالي 8,6 %
• مراكش: حوالي 7,8 %
• المحمدية: حوالي 7,7 %
• الدار البيضاء: حوالي 7,6 %
• تمارة: حوالي 7,2 %
• الرباط: حوالي 6,7 %
• طنجة: حوالي 6,6 %
• أكادير: حوالي 6,2 %
• دار بوعزة: حوالي 6,1 %
• فاس: حوالي 5,8 %
• الصويرة: حوالي 5,4 %

هذه الأرقام تقريبية. فهي تقارن أثمانًا وأكرية معروضة لا معاملات منجزة: إذ تشمل الأكرية المعروضة شققًا مفروشة وعقارات راقية، كما أن الكراء يخضع للتفاوض. وتختلف النتيجة كثيرًا من حي إلى آخر؛ اطلع على أثماننا حسب الأحياء قبل الاختيار.

قبل مقارنة نسب المردودية، أعد لائحة بما ستؤديه كل سنة، سواء كان المسكن مكترى أم لا:

• واجبات السانديك: يحددها الجمع العام، وتكون غالبًا أعلى في الإقامات التي تتوفر على الحراسة أو المصعد أو المسبح.
• رسم الخدمات الجماعية: يؤديه المالك كل سنة (انظر أدناه).
• الصيانة والإصلاحات: الصباغة، الترصيص، والأجهزة المنزلية إذا كان المسكن مفروشًا.
• تأمين المسكن، وإذا فوضت التدبير، أتعاب الوكالة أو المسير.
• الشغور: توقع شهرًا واحدًا على الأقل دون كراء في السنة بين مكتريين، وأكثر إذا كانت السوق المحلية بطيئة.
• القرض: إذا اقترضت، فإن الفوائد وتأمين القرض يثقلان مباشرة على سيولتك.

من جهة المكتري، يؤطر القانون 67.12 الكراء الفارغ والمفروش لأكثر من ثلاثين يومًا: عقد كتابي، ضمانة لا تتجاوز شهرين، ومراجعة للكراء لا تتعدى 8 % ولا تتم قبل ثلاث سنوات. ويسوى عدم الأداء أمام القضاء، وهو ما يتطلب وقتًا: تحقق من مداخيل المكتري ومراجعه قبل التوقيع.

تعد أكرية المسكن المكترى فارغًا دخولًا عقارية (المادة 61 من المدونة العامة للضرائب). والدخل الخاضع للضريبة هو الكراء الخام المحصل ناقص خصم جزافي بنسبة 40 % (المادة 64): ويغطي هذا الخصم جميع تكاليفك، فلا تخصم شيئًا آخر.

يضاف هذا المبلغ إلى دخولك الأخرى ويخضع لجدول الضريبة على الدخل (المادة 73): 0 % إلى غاية 40.000 درهم، ثم 10 % و20 % و30 % و34 %، و37 % لما يفوق 180.000 درهم. صرح قبل فاتح مارس من السنة الموالية عبر بوابة المديرية العامة للضرائب (tax.gov.ma)؛ وبالنسبة لدخول 2025، كان آخر أجل هو 2 مارس 2026.

إذا كان المكتري شركة أو مهنيًا خاضعًا لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة، فإنه يقتطع من المنبع 10 % من الكراء الخام (15 % ابتداء من 120.000 درهم في السنة)، إلا إذا كان الكراء السنوي المدفوع لمالك واحد لا يتجاوز 40.000 درهم (المادة 160 مكررة). وهذا الاقتطاع تسبيق على ضريبتك وليس ضريبة نهائية. وفي هذه الحالة وحدها يمكنك اختيار السعر المحرر بنسبة 20 % على الكراء الخام، دون خصم ودون تصريح سنوي بهذه الأكرية.

جديد 2026: منذ فاتح يوليوز 2026، يطبق اقتطاع بنسبة 5 % على الأكرية التي تؤديها بعض المقاولات الكبرى والهيئات العمومية عن عقارات تدخل في الذمة المهنية للمكري. ولا يعني ذلك الشخص الذاتي الذي يكري مسكنًا لا يرتبط بنشاط مهني.

يؤدي المالك رسم الخدمات الجماعية كل سنة: 10,5 % في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة والمحطات، و6,5 % في المناطق المحيطة بها. ويقتصر خصم 75 % على السكن الرئيسي، فلا يطبق على المسكن المكترى. وحسب القانون 47.06، يمكن أن يكون أساس العقار المكترى غير الخاضع لرسم السكن هو مبلغ الأكرية: اسأل الإدارة عن الأساس المعتمد لعقارك قبل حساب مردوديتك.

منذ 12 يونيو 2025 (القانون 14.25)، أصبحت المديرية العامة للضرائب هي التي تصدر وتستخلص رسم الخدمات الجماعية ورسم السكن. ويفصل دليلنا حول رسوم المالك الآجال والتصريحات والجزاءات.

يكرى المفروش بثمن أعلى ويستقطب الطلبة والأطر في مهمة والأجانب، لكن المكترين يتغيرون أكثر، والأثاث يتآكل ويجب تعويضه، والتدبير يستغرق وقتًا أطول. أما الفارغ فيستقطب أسرًا تمكث مدة طويلة، مع صيانة أقل.

جبائيًا، تصنف المدونة الدخول العقارية «عندما لا تدخل في صنف الدخول المهنية»، وتخضع كراء المحلات المفروشة للضريبة على القيمة المضافة (المادة 89). وحسب وضعيتك، قد يعامل الكراء المفروش إذن كدخل مهني، دون خصم 40 %. اطلب من محاسب تأكيد الصنف قبل الاختيار.

قد يدر الكراء بالليلة (Airbnb وBooking) أكثر في مراكش أو أكادير أو الصويرة، لكن مع مداخيل موسمية ومصاريف التنظيف والكونسيرجري والتصريح بالنزلاء، وإطار قانوني لا يزال غير مكتمل في 2026. أما الكراء طويل المدة فيدر أقل شهريًا لكنه يتطلب وقتًا قليلًا ويخضع لإطار واضح (القانون 67.12).

للمقارنة بنزاهة، اعتمد نسبة ملء حذرة بالنسبة للكراء قصير المدة واطرح عمولات المنصات والتنظيف والتدبير. راجع دليلنا حول الكراء قصير المدة في المغرب.

شقة مساحتها 80 م² اشتريت بـ 1.000.000 درهم، مع مصاريف شراء بحوالي 70.000 درهم، تكرى فارغة بـ 6.500 درهم شهريًا. الفرضيات: شهر شغور واحد، سانديك 4.800 درهم، تأمين 1.000 درهم، صيانة 3.000 درهم في السنة، ومالك تخضع شريحته العليا لنسبة 34 %.

• المردودية الخام: 78.000 / 1.000.000 = 7,8 %.
• الأكرية المحصلة خلال 11 شهرًا: 71.500 درهم. رسم الخدمات الجماعية: إذا كان الأساس المعتمد هو الكراء، فإن 10,5 % تمثل حوالي 7.500 درهم؛ وقد يكون أقل إذا اعتمدت الإدارة قيمة كرائية أدنى.
• الصافي قبل الضريبة: 71.500 − 4.800 − 7.500 − 1.000 − 3.000 = 55.200 درهم، أي حوالي 5,2 % من الكلفة الإجمالية البالغة 1.070.000 درهم.
• الضريبة: 71.500 × 60 % = 42.900 درهم خاضعة للضريبة، بنسبة 34 % = حوالي 14.600 درهم. الصافي بعد الضريبة: حوالي 40.600 درهم، أي 3,8 %.

هذه الأرقام فرضيات لتوضيح الطريقة. أعد الحساب بمبالغك الحقيقية في حاسبة المردودية الكرائية، وأضف كلفة القرض إذا كنت ستقترض.

• قارن الأكرية المطبقة فعلًا في الشارع أو الإقامة، وليس الإعلانات فقط.
• اطلب مبلغ واجبات السانديك وآخر محاضر الجمع العام والأشغال المصادق عليها.
• اطلع على نظام الملكية المشتركة إذا كنت تستهدف الكراء المفروش أو قصير المدة.
• تحقق من الرسم العقاري وخلوه من الرهون أو الحجوز.
• احسب المردودية الصافية بعد الضريبة مع شغور حذر.
• خصص احتياطيًا يغطي عدة أشهر من التكاليف وأقساط القرض.