Louer un logement au Maroc : droits du locataire et du bailleur (loi 67-12)

Depuis 2014, la location d’un logement ou d’un local professionnel est régie par la loi 67-12 relative aux rapports entre bailleurs et locataires. Elle couvre les locations meublées ou vides de plus de trente jours, dépendances comprises, et s’applique aussi aux baux en cours. Les baux commerciaux relèvent d’une autre loi (49-16).

Le bail doit être écrit et avoir une date certaine (article 3). Il mentionne l’identité et la pièce d’identité des parties, le logement et ses équipements, le loyer, sa périodicité et son mode de paiement, ainsi que les charges payées par le locataire.

La date certaine s’obtient en faisant légaliser les signatures à la commune, en signant chez un notaire ou en faisant enregistrer le bail à la DGI (droit fixe de 200 DH).

Un état des lieux daté et détaillé, sans formule vague comme « bon état », est annexé au bail à l’entrée et à la sortie (articles 7 et 8). Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en état d’usage : prenez des photos datées et relevez les compteurs.

La caution ne peut pas dépasser deux mois de loyer (article 20). Elle est rendue au plus tard un mois après la remise des clés, moins les sommes dues et justifiées ; les parties peuvent convenir qu’elle couvrira les derniers mois de loyer.

Le bailleur remet une quittance signée qui distingue loyer et charges (article 11) ; un virement fait selon le bail vaut aussi preuve. Le locataire ne peut pas suspendre le loyer à cause d’un défaut du logement : il peut seulement demander au tribunal une réduction (article 21).

La révision suit les règles de la loi 07-03, reprises aux articles 31 à 38 : pas de hausse avant trois ans depuis la fixation du loyer ou la dernière révision, et 8 % au maximum pour un logement (10 % pour un local professionnel). Pour un loyer de 400 DH par mois ou moins, le juge peut aller jusqu’à 50 %.

• Bailleur : un logement décent, l’entretien et les grosses réparations. S’il n’agit pas dans le mois suivant une mise en demeure, le juge peut autoriser le locataire à faire les travaux et à les déduire du loyer (article 10).
• Locataire : les menues réparations (serrures, vitres, peinture, robinetterie…), sauf clause contraire (article 19), et ses consommations d’eau et d’électricité ; il ne répond pas de l’usure normale.
• Syndic : les charges de copropriété sont dues par le propriétaire ; le bail peut en faire rembourser la part « services » (ascenseur, gardiennage, nettoyage) s’il la précise.
• Impôts locaux (loi 47-06) : un logement loué n’est pas soumis à la taxe d’habitation, mais à la taxe de services communaux, établie au nom du propriétaire sur la base des loyers. Son remboursement par le locataire doit être prévu au bail.

Le bail ne prend pas fin à son terme : quelle que soit la clause du contrat, il faut un congé (article 44). Il continue avec le nouveau propriétaire en cas de vente (article 4).

Le bailleur ne peut donner congé que pour un motif sérieux (article 45) : reprise pour se loger ou loger un proche, démolition ou travaux, retards de paiement. Le congé, motivé, laisse au moins deux mois, sous peine de nullité (article 46) ; une reprise suppose en principe 18 mois de propriété. Si le juge le valide pour reprise ou travaux, le bailleur paie le déménagement et un an de loyer (article 51).

Pour le locataire qui part, la loi 67-12 ne fixe pas de préavis : prévoyez-le dans le bail et donnez congé par écrit.

En cas d’impayé, le bailleur, autorisé par le président du tribunal, adresse une mise en demeure de payer sous au moins 15 jours, puis obtient une ordonnance de paiement (articles 22 à 27). Il peut aussi demander l’expulsion, sans congé, pour impayé malgré mise en demeure, dégradation grave ou travaux non autorisés (article 56).

L’expulsion passe toujours par un jugement, exécuté par un commissaire judiciaire (ex-huissier) : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité est interdit. À l’inverse, un locataire qui reste après la fin du bail doit une indemnité d’au moins le double du loyer (article 13).

• Ne versez ni caution ni « frais de réservation » avant d’avoir visité et rencontré le bailleur.
• Vérifiez qu’il est propriétaire (certificat de propriété au nom de sa CIN) ou mandaté par procuration ; un locataire ne peut pas sous-louer sans accord écrit (article 39).
• Méfiez-vous des loyers très bas et payez par virement ou contre quittance.

Les locations de trente jours ou moins (saisonnières, à la nuitée) ne relèvent pas de la loi 67-12 mais des règles de l’hébergement touristique ; un meublé loué plus de trente jours est couvert. Rédigez bail et quittances avec notre générateur.