Location courte durée au Maroc (Airbnb, Booking) : règles, déclarations et impôts en 2026

L’hébergement touristique est régi par la loi 80-14 relative aux établissements touristiques et aux autres formes d’hébergement touristique (dahir 1-15-108 du 4 août 2015), qui a remplacé la loi 61-00. Elle distingue deux familles : les établissements d’hébergement touristique (hôtel, résidence de tourisme, maison d’hôtes, riad, kasbah, gîte, pension…) et les « autres formes d’hébergement touristique », qui comprennent l’hébergement chez l’habitant, le bivouac et l’hébergement alternatif.

Son décret d’application 2-23-441 du 13 juillet 2023, publié au Bulletin officiel en août 2023, fixe les procédures : autorisation d’exploitation obligatoire avant toute ouverture au public, classement des établissements et, pour les autres formes d’hébergement, une autorisation délivrée par l’autorité locale sur la base d’un cahier des charges. Des arrêtés publiés fin 2024 et début 2025 détaillent les normes de classement.

Les locations de plus de trente jours relèvent de la loi 67-12 sur les baux d’habitation. Ce guide traite des séjours courts, à la nuitée ou à la semaine.

La loi ne crée pas de statut propre à l’appartement entier loué à des touristes via une plateforme. L’hébergement chez l’habitant y désigne l’accueil de touristes par un particulier, sous gestion familiale. Le décret de 2023 le soumet à une autorisation de cinq ans, renouvelable, sur dossier : copie de la CIN, photos des chambres et des parties communes, permis d’habiter ou attestation d’un ingénieur sur la sécurité du bâtiment.

Ce décret renvoie toutefois à des décisions conjointes des ministères de l’Intérieur et du Tourisme pour le cahier des charges, le nombre maximal de chambres et les formulaires. En juillet 2026, selon la presse, ces textes n’étaient toujours pas publiés, si bien que la procédure varie d’une ville à l’autre.

Annoncé, pas encore en vigueur : en juillet 2025, Médias24 indiquait qu’un arrêté complémentaire à la loi 80-14 était en préparation pour faire entrer les hébergements non classés (appartements de type Airbnb, riads et maisons d’hôtes informels) dans le classement, avec 24 mois pour se mettre aux normes. Nous n’avons pas trouvé de texte publié à la date de cette mise à jour. Avant de vous lancer, interrogez la délégation régionale du tourisme et l’autorité locale (annexe administrative, caïdat).

Ce flou ne vous dispense pas des obligations qui existent déjà : déclarer les voyageurs, déclarer les revenus, respecter la copropriété et être assuré. Les contrôles se renforcent : en 2024, l’Office des changes a examiné les virements reçus par des loueurs à Marrakech, Casablanca, Essaouira et Tanger.

Exploiter un riad ou une maison d’hôtes avec accueil, petit-déjeuner et services, c’est tenir un établissement d’hébergement touristique au sens de la loi 80-14. Il faut une autorisation d’exploitation avant l’ouverture, demandée auprès du Centre régional d’investissement (CRI), puis un classement contrôlé par une commission régionale, qui peut s’appuyer sur des visites inopinées.

Ce statut entraîne des normes de construction, d’hygiène et de sécurité, la télédéclaration des clients, la taxe de séjour, la TVA à 10 % sur l’hébergement et une comptabilité professionnelle. Les manquements peuvent conduire à un avertissement, à un déclassement et à des amendes. Un riad loué en entier, sans services, ne devient pas automatiquement une maison d’hôtes : tout dépend de la façon dont il est exploité.

Les établissements touristiques remplissent une fiche individuelle d’hébergement pour chaque client et télédéclarent ces données, selon le décret 2-15-865 du 9 juin 2016.

Pour un particulier qui loue un meublé, l’obligation de déclarer l’activité et d’identifier les occupants auprès des autorités découle d’un dahir de 1932 sur les logements meublés, et les autorités locales l’ont rappelée à plusieurs reprises, notamment à Marrakech. Les modalités (commissariat ou autorité locale, formulaire papier ou outil en ligne) varient selon les villes : demandez-les à l’annexe administrative ou au commissariat de votre quartier.

• Relevez nom, nationalité, numéro de passeport ou de CIN et dates de séjour de chaque voyageur adulte.
• Faites la déclaration dès l’arrivée et gardez-en une trace.
• Si une conciergerie gère l’accueil, prévoyez par écrit qu’elle s’en charge.

Les loyers d’un bien situé au Maroc sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR), que le propriétaire y réside ou non. La question est la catégorie : le Code général des impôts (CGI) ne vise pas expressément les locations via plateforme, et l’administration n’a pas publié de règle propre à ces loueurs.

• Revenus fonciers (articles 61 et 64 du CGI) : depuis 2023, les loyers s’ajoutent au revenu global après un abattement forfaitaire de 40 % et sont imposés au barème progressif (0 % jusqu’à 40 000 DH de revenu net annuel, puis de 10 % à 37 %). Déclaration avant le 1er mars de l’année suivante.
• Revenus professionnels (article 30) : lorsque la location s’accompagne de services de type hôtelier (ménage pendant le séjour, petit-déjeuner, réception), elle se rapproche d’une activité commerciale. Le bénéfice est alors imposé selon un régime professionnel, sans l’abattement de 40 % ; la déclaration est due avant le 1er mai pour le résultat net réel ou simplifié.

La retenue à la source de 10 % ou 15 % et l’option pour le taux libératoire de 20 % créée en 2025 visent les loyers payés par des sociétés ou des professionnels : elles ne s’appliquent pas aux nuitées réglées par des voyageurs via une plateforme.

TVA : le CGI range l’hébergement et la location de locaux meublés parmi les opérations soumises à la TVA (article 89), au taux de 10 % pour l’hébergement. Une exonération existe pour les prestataires personnes physiques dont le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas 500 000 DH (article 91) ; son application à votre situation est à vérifier.

En pratique, conservez les relevés de la plateforme, les virements et les factures de frais, déclarez sur le portail de la DGI (tax.gov.ma) et faites valider la catégorie par un comptable ou par la direction régionale des impôts.

La taxe de séjour est une taxe communale prévue par la loi 47-06 sur la fiscalité des collectivités locales, modifiée par la loi 07-20. Elle est payée par le client, par personne et par nuitée, et collectée par l’établissement d’hébergement touristique, qui la reverse à la commune ; son tarif dépend de la catégorie de l’établissement et de la commune. Les établissements classés perçoivent aussi une taxe de promotion touristique au profit de l’Office national marocain du tourisme.

Pour un appartement loué par un particulier, nous n’avons pas trouvé de mécanisme national de collecte par les plateformes en vigueur, et certaines communes ont étudié une taxe sur les séjours chez l’habitant. Demandez au service fiscal de votre commune si une déclaration vous concerne.

Un MRE qui n’a pas son domicile fiscal au Maroc reste imposable au Maroc sur ses revenus de source marocaine (article 23 du CGI), donc sur les revenus de sa location. Il dépose la même déclaration annuelle, en ligne sur le portail de la DGI.

Le Maroc a signé des conventions de non-double imposition avec de nombreux pays, dont la France, l’Espagne et la Belgique. En général, les revenus d’un bien immobilier sont imposables dans le pays où il se trouve ; le pays de résidence les prend aussi en compte et évite la double imposition par un crédit d’impôt ou une exonération, selon la convention. Déclarez-les donc aussi là où vous vivez et gardez les justificatifs de l’impôt payé au Maroc.

Les paiements versés par les plateformes sur des comptes à l’étranger restent visibles : l’Office des changes et l’administration fiscale échangent des informations, et la presse rapporte que les plateformes transmettent des données sur les séjours réservés.

Dans un immeuble, la loi 18-00 sur la copropriété et le règlement de copropriété fixent l’usage des parties privatives et communes. Lisez-le avant d’acheter : certains règlements réservent les lots à l’habitation, limitent les activités commerciales ou encadrent l’accès des visiteurs et de la piscine. Le syndic applique le règlement et les décisions de l’assemblée générale ; il ne crée pas seul de nouvelles interdictions. Un conflit avec les voisins (bruit, rotation des clés, parties communes) peut toutefois finir devant le juge, et l’achat d’un appartement ne donne pas, à lui seul, le droit de le louer à la nuitée.

Côté assurance, faites confirmer par écrit que votre multirisque habitation couvre la location à des tiers contre paiement, y compris la responsabilité civile envers les voyageurs et les voisins. Les garanties des plateformes ont leurs propres conditions et exclusions et ne remplacent pas un contrat local ; selon la presse, le dossier d’autorisation de l’hébergement chez l’habitant prévoit d’ailleurs une copie du contrat d’assurance.

Depuis l’étranger, la plupart des propriétaires passent par une conciergerie ou un gestionnaire : remise des clés ou boîte à code, ménage et linge, petites réparations, déclaration des voyageurs, messages. Signez un mandat écrit qui précise les tâches, la commission, qui encaisse les paiements, qui déclare les voyageurs et qui conserve les justificatifs fiscaux. Exigez un compte rendu mensuel et un accès à l’annonce et aux réservations.

À Marrakech, la demande suit le calendrier touristique : elle est en général plus soutenue au printemps, à l’automne et pendant les fêtes de fin d’année, et plus faible au cœur de l’été à cause de la chaleur, même si les vacances des MRE et les grands événements modifient ce schéma. Le ramadan change de date chaque année. Prévoyez des prix variables et un budget pour les charges fixes (syndic, internet, entretien, piscine) payées toute l’année.

• Vérifier le règlement de copropriété et, s’il l’exige, obtenir un accord écrit.
• Demander à l’autorité locale et à la délégation du tourisme quelle autorisation s’applique et où en sont les textes annoncés.
• Mettre en place la déclaration des voyageurs auprès des autorités.
• Souscrire une assurance couvrant la location courte durée et la responsabilité civile.
• Équiper le logement : détecteur de fumée, extincteur, consignes et numéros d’urgence.
• Tenir un registre des réservations, des encaissements et des frais.
• Déclarer les revenus au Maroc dans les délais et, pour un MRE, aussi dans le pays de résidence.
• Faire vérifier la catégorie d’imposition, la TVA et la taxe de séjour par un comptable et par la commune.
• Signer un mandat écrit avec la conciergerie.

Si ces contraintes vous pèsent, la location de plus de trente jours, meublée ou non, offre un cadre plus clair : loi 67-12, bail écrit, caution limitée à deux mois, revenus fonciers avec abattement de 40 %. Le rendement peut être plus faible, mais la gestion est plus simple. Voir notre guide sur les droits du locataire et du bailleur, et notre générateur de bail.