Frais d’achat immobilier au Maroc : le calcul complet

En plus du prix, l’acheteur paie des frais d’acquisition, souvent appelés « frais de notaire ». En réalité, l’essentiel va à l’État : droits d’enregistrement (DGI) et droits de conservation foncière (ANCFCC). Pour un logement titré payé par virement, comptez en général autour de 7 % du prix hors commission d’agence, et environ 9 à 10 % avec une commission.

Fixés par le Code général des impôts, ils sont généralement de 4 % du prix pour un local construit (logement, commerce, bureau) et de 5 % pour un terrain nu. Un taux réduit de 3 % s’applique à la première vente d’un logement social (prix jusqu’à 250 000 DH) ou à faible valeur immobilière (jusqu’à 140 000 DH). Le notaire les encaisse et les verse à la DGI dans les 30 jours suivant l’acte.

La base est le prix déclaré, mais l’administration peut le redresser s’il est inférieur à la valeur du marché. Nouveauté de la loi de finances 2026 : pour les actes établis à partir du 1er juillet 2026, un droit supplémentaire de 2 % s’applique à la part du prix payée en espèces ou sans moyen de paiement traçable (chèque barré, virement, etc.), pour les biens de plus de 300 000 DH.

Pour inscrire la vente sur le titre foncier, l’ANCFCC perçoit 1,5 % du prix, plus un droit fixe de 100 DH par titre (minimum 500 DH), selon son tarif officiel (décret 2-16-375). Le nouveau certificat de propriété coûte 100 DH. Si vous empruntez, l’inscription de l’hypothèque de la banque est facturée en plus, selon le montant du prêt.

• Honoraires du notaire : souvent autour de 1 % du prix, avec un minimum, plus la TVA de 10 % sur les honoraires. Demandez un devis écrit qui sépare ses honoraires des taxes qu’il collecte pour l’État.
• Frais divers (timbres, copies, légalisations, certificats) : en général de l’ordre de 1 000 à 2 000 DH.
• Commission d’agence : libre et négociable, souvent de l’ordre de 2 à 3 % du prix. Vérifiez dans le mandat qui la paie : vendeur, acheteur ou les deux.

Appartement ancien, titré, payé intégralement par virement, sans crédit :

• Droits d’enregistrement 4 % : 40 000 DH
• Conservation foncière 1,5 % + 100 DH, et certificat 100 DH : 15 200 DH
• Notaire, estimation à 1 % + TVA 10 % : 11 000 DH
• Frais divers : environ 1 500 DH

Total : environ 67 700 DH, soit près de 6,8 % du prix. Avec une commission d’agence de 2,5 % à votre charge (25 000 DH), on arrive à environ 92 700 DH, soit 9,3 %. Si, après le 1er juillet 2026, 100 000 DH étaient réglés en espèces, il faudrait ajouter 2 000 DH de droit supplémentaire. Avec un crédit, ajoutez l’inscription de l’hypothèque, les frais de dossier et l’assurance de la banque.

Pour un logement neuf acheté au promoteur, le prix affiché est TTC et les mêmes frais s’ajoutent. Les réductions temporaires de droits d’enregistrement décidées en 2020–2021 ont pris fin : il n’existe pas aujourd’hui d’exonération générale pour un premier achat. En revanche, l’aide directe au logement (Daam Sakane) peut réduire le prix d’un logement neuf de 70 000 ou 100 000 DH. L’impôt sur le profit immobilier, lui, est à la charge du vendeur.