Capacidad de endeudamiento en Marruecos: ¿cuánto puedes pedir?

Tu capacidad de endeudamiento depende primero de la cuota mensual máxima que acepte el banco. En Marruecos no hay un tope legal único: cada banco fija su regla. En la práctica, el conjunto de tus cuotas (hipoteca, consumo, coche) suele limitarse a alrededor del 40 % de tus ingresos netos mensuales; algunos bancos aceptan hasta el 50 % para rentas altas o perfiles muy estables.

Cuota posible = ingresos netos × tasa de endeudamiento − cuotas de los créditos en curso. Con 15.000 MAD netos al mes, un 40 % y un préstamo de coche de 1.000 MAD, quedan 5.000 MAD para la hipoteca.

No apuntes siempre al máximo: según el informe de estabilidad financiera citado por Finances News, el 35 % de los nuevos prestatarios superaba el 40 % de endeudamiento en 2023, cuando la media era del 35 %. Deja margen para imprevistos.

Capital que puedes pedir con una cuota de 5.000 MAD, sin seguro:

• al 4,5 %: unos 790.000 MAD a 20 años, 900.000 MAD a 25 años;
• al 5 %: unos 758.000 MAD a 20 años, 855.000 MAD a 25 años;
• al 5,5 %: unos 727.000 MAD a 20 años, 814.000 MAD a 25 años.

Alargar el plazo aumenta el importe, pero también el coste total de los intereses. Nuestro simulador de hipoteca calcula la cuota y la capacidad de endeudamiento con tus cifras.

Como mínimo, el banco espera que pagues los gastos de compra (derechos de registro, registro de la propiedad, notario), en torno al 7–10 % del precio. Una entrada del 20–30 % del precio abre mejores condiciones de tipo. Tu presupuesto total es: capital que puedes pedir + entrada − gastos de compra.

La financiación al 100 % sigue siendo posible para algunos perfiles o con una garantía del Estado (ver más abajo), pero no cubre los gastos. Calcúlalos con nuestra herramienta de gastos de compra.

Según la encuesta de Bank Al-Maghrib, el tipo medio de los créditos inmobiliarios pasó del 5,19 % en el cuarto trimestre de 2025 al 5,13 %, 5,06 % y luego 4,99 % en el tercer trimestre de 2026 (publicado el 5 de noviembre de 2026). Esa cifra mezcla particulares y promotores; para los préstamos a la vivienda de particulares era del 4,66 % en el primer trimestre de 2026. El tipo director se mantuvo en el 2,25 % en el consejo del 22 de septiembre de 2026.

El tipo fijo, el más habitual, protege frente a subidas; el variable puede empezar más bajo pero sigue un índice, de ahí el interés de un techo. Con el seguro y el IVA sobre los intereses, el coste real suele superar el 5 %: compara la TAE (TEG) de varios bancos.

Las hipotecas suelen ir de 7 a 25 años. Cada banco fija una edad máxima al final del préstamo: cuanto más tarde pidas, más corto será el plazo posible, y con él tu capacidad.

El seguro de fallecimiento e invalidez es obligatorio, a menudo junto con un seguro de hogar. Su prima se suma a la cuota y cuenta en el endeudamiento: pide su coste exacto en la oferta.

Si tus ingresos son modestos o irregulares, o trabajas en el sector público, una garantía pública puede convencer al banco de prestar, a veces sin entrada. El dispositivo Damane Assakane, gestionado por Tamwilcom, sigue existiendo: según el informe de estabilidad financiera 2025 de Bank Al-Maghrib, cubrió cerca de 33.000 millones de dírhams de préstamos en 2025.

• FOGARIM: ingresos modestos o irregulares (unos 18.000 millones de dírhams en 2025).
• FOGALOGE: empleados del sector público (unos 15.000 millones en 2025).
• FOGALEF: afiliados a la Fundación Mohammed VI de obras sociales de la educación y la formación.

La solicitud pasa por tu banco, que comprueba los topes de ingresos y de préstamo vigentes; pueden cambiar, así que pregunta al asesor. La garantía tranquiliza al banco, pero sigues debiendo devolver todo el préstamo. Se puede combinar con la ayuda directa Daam Sakane si tienes derecho.

Desde el 1 de enero de 2026, la Instrucción General de Operaciones de Cambio de la Oficina de Cambios permite a los bancos prestar en dírhams a los marroquíes residentes en el extranjero hasta el 80 % del valor del inmueble, frente al 70 % anterior, sin límite de número de inmuebles.

El resto del precio y los gastos deben pagarse en divisas o desde una cuenta en dírhams convertibles, igual que las cuotas. El banco exige una hipoteca de primer rango o la garantía de un banco extranjero. Evalúa tus ingresos en el extranjero (contrato de trabajo, nóminas, extractos bancarios, liquidación de impuestos del país de residencia) y puede aplicar prudencia por el riesgo de cambio.

• Documento nacional de identidad (CIN) o pasaporte, y justificante de domicilio.
• Asalariados: certificado de trabajo y de salario, últimas nóminas.
• Autónomos: declaraciones fiscales y balances de los últimos años, registro mercantil o estatuto de autoemprendedor.
• Extractos bancarios recientes y relación de créditos en curso.
• Del inmueble: promesa de venta o contrato preliminar, certificado del título, planos y, si es nuevo, el permiso de habitar.

El banco suele tasar el inmueble: si la tasación es inferior al precio, prestará sobre la cifra más baja. Según la ley 31-08, la oferta se mantiene al menos 15 días y dispones de 10 días de reflexión antes de aceptarla.

Una pareja con 15.000 MAD netos al mes, un préstamo de coche de 1.000 MAD y 150.000 MAD de ahorros. Hipótesis: 40 % de endeudamiento, 5 % fijo a 25 años, gastos de compra del 7 %.

• Cuota posible: 15.000 × 40 % − 1.000 = 5.000 MAD (seguro incluido, si el banco lo cuenta).
• Capital que pueden pedir: unos 855.000 MAD.
• Precio máximo: (855.000 + 150.000) / 1,07 ≈ 939.000 MAD, de los que unos 66.000 MAD son gastos.

A 20 años en lugar de 25, el capital baja a unos 758.000 MAD y el precio máximo a unos 848.000 MAD, pero ahorras más de 100.000 MAD de intereses. Estas cifras son orientativas: solo la oferta escrita del banco compromete.