Capacité d’emprunt au Maroc : combien pouvez-vous emprunter ?

Votre capacité d’emprunt dépend d’abord de la mensualité maximale que la banque accepte. Il n’existe pas de plafond légal unique au Maroc : chaque banque fixe sa règle. En pratique, l’ensemble de vos mensualités de crédit (immobilier, consommation, auto) est le plus souvent limité à environ 40 % de vos revenus nets mensuels ; certaines banques acceptent jusqu’à 50 % pour les revenus élevés ou les profils très stables.

Mensualité possible = revenus nets × taux d’endettement − mensualités des crédits en cours. Avec 15 000 DH nets par mois, 40 % et un crédit auto de 1 000 DH, il reste 5 000 DH pour le crédit immobilier.

Ne visez pas systématiquement le maximum : selon le rapport de stabilité financière cité par Finances News, 35 % des nouveaux emprunteurs dépassaient 40 % d’endettement en 2023, alors que la moyenne était de 35 %. Gardez une marge pour les imprévus.

Capital empruntable pour une mensualité de 5 000 DH, hors assurance :

• à 4,5 % : environ 790 000 DH sur 20 ans, 900 000 DH sur 25 ans ;
• à 5 % : environ 758 000 DH sur 20 ans, 855 000 DH sur 25 ans ;
• à 5,5 % : environ 727 000 DH sur 20 ans, 814 000 DH sur 25 ans.

Allonger la durée augmente le montant, mais aussi le coût total des intérêts. Notre simulateur de crédit calcule la mensualité et la capacité d’emprunt avec vos chiffres.

La banque attend au minimum que vous payiez les frais d’achat (droits d’enregistrement, conservation foncière, notaire), soit environ 7 à 10 % du prix. Un apport de 20 à 30 % du prix ouvre de meilleures conditions de taux. Votre budget total est donc : capital empruntable + apport − frais d’achat.

Un financement à 100 % reste possible pour certains profils ou avec une garantie de l’État (voir plus bas), mais il ne couvre pas les frais. Calculez-les avec notre outil de frais d’achat.

Selon l’enquête de Bank Al-Maghrib, le taux moyen des crédits immobiliers est passé de 5,19 % au quatrième trimestre 2025 à 5,13 %, 5,06 % puis 4,99 % au troisième trimestre 2026 (publié le 5 novembre 2026). Ce chiffre mélange particuliers et promoteurs ; pour les seuls prêts à l’habitat des particuliers, il était de 4,66 % au premier trimestre 2026. Le taux directeur est resté à 2,25 % lors du conseil du 22 septembre 2026.

Le taux fixe, le plus courant, protège contre les hausses ; le variable peut démarrer plus bas mais suit un indice, d’où l’intérêt d’un plafond. Une fois l’assurance et la TVA sur les intérêts ajoutées, le coût réel dépasse souvent 5 % : comparez le taux effectif global (TEG) de plusieurs banques.

Les prêts immobiliers vont en général de 7 à 25 ans. Chaque banque fixe un âge maximal en fin de prêt : plus vous empruntez tard, plus la durée possible se raccourcit, et votre capacité avec elle.

Une assurance décès-invalidité est obligatoire, souvent avec une multirisque habitation. Sa prime s’ajoute à la mensualité et entre dans le calcul de l’endettement : demandez son coût exact dans l’offre de prêt.

Si vos revenus sont modestes, irréguliers ou si vous travaillez dans le secteur public, une garantie publique peut convaincre la banque de prêter, parfois sans apport. Le dispositif Damane Assakane, géré par Tamwilcom, existe toujours : selon le rapport sur la stabilité financière 2025 de Bank Al-Maghrib, il a couvert près de 33 milliards de dirhams de prêts en 2025.

• FOGARIM : revenus modestes ou irréguliers (environ 18 milliards de dirhams en 2025).
• FOGALOGE : agents du secteur public (environ 15 milliards en 2025).
• FOGALEF : adhérents de la Fondation Mohammed VI des œuvres sociales de l’éducation-formation.

La demande passe par votre banque, qui vérifie les plafonds de revenu et de prêt en vigueur ; ils peuvent changer, demandez-les au conseiller. La garantie rassure la banque, mais vous devez toujours rembourser la totalité du prêt. Elle se cumule avec l’aide directe Daam Sakane si vous y avez droit.

Depuis le 1er janvier 2026, l’Instruction générale des opérations de change de l’Office des changes permet aux banques de prêter en dirhams aux Marocains résidant à l’étranger jusqu’à 80 % de la valeur du bien, contre 70 % auparavant, sans limite de nombre de biens.

Le reste du prix et les frais doivent être payés en devises ou depuis un compte en dirhams convertibles, comme les remboursements. La banque exige une hypothèque de premier rang ou la garantie d’une banque étrangère. Elle évalue vos revenus à l’étranger (contrat de travail, fiches de paie, relevés bancaires, avis d’imposition du pays de résidence) et peut appliquer une prudence liée au change.

• Carte nationale (CIN) ou passeport, et justificatif de domicile.
• Salarié : attestation de travail et de salaire, derniers bulletins de paie.
• Indépendant : déclarations fiscales et bilans des dernières années, registre de commerce ou statut d’auto-entrepreneur.
• Relevés bancaires récents et tableau des crédits en cours.
• Pour le bien : compromis ou contrat préliminaire, note de renseignements du titre foncier, plans et, pour du neuf, permis d’habiter.

La banque fait souvent expertiser le bien : si l’estimation est inférieure au prix, elle prêtera sur la base la plus basse. Rappel de la loi 31-08 : l’offre de prêt est maintenue au moins 15 jours et vous disposez de 10 jours de réflexion avant de l’accepter.

Couple avec 15 000 DH nets par mois, un crédit auto de 1 000 DH, 150 000 DH d’économies. Hypothèses : 40 % d’endettement, 5 % fixe sur 25 ans, frais d’achat de 7 %.

• Mensualité possible : 15 000 × 40 % − 1 000 = 5 000 DH (assurance comprise, si la banque l’intègre).
• Capital empruntable : environ 855 000 DH.
• Prix maximal : (855 000 + 150 000) / 1,07 ≈ 939 000 DH, dont environ 66 000 DH de frais.

Sur 20 ans au lieu de 25, le capital tombe à environ 758 000 DH et le prix maximal à environ 848 000 DH, mais vous économisez plus de 100 000 DH d’intérêts. Ces chiffres sont indicatifs : seule l’offre écrite de la banque engage.