Comprar sobre plano (VEFA) en Marruecos: contrato, pagos y garantías

Comprar sobre plano es firmar por una vivienda que aún no está construida: el promotor se compromete a edificarla en un plazo fijado y tú pagas por tramos a medida que avanza la obra. En Marruecos, esta venta sobre plano (vente en l’état futur d’achèvement, VEFA) se rige por la ley 44-00, reformada a fondo por la ley 107-12, en vigor desde su publicación en el Boletín Oficial el 18 de febrero de 2016.

La ley protege sobre el papel: una cláusula contraria a sus normas anula el contrato. En la práctica, muchas ventas sobre plano no siguen estrictamente este marco (simple reserva y luego promesa o venta definitiva a la entrega). Justo ahí pierden los compradores sus protecciones.

Es opcional y solo puede firmarse una vez obtenida la licencia de obras. Adopta la forma de acta auténtica o de fecha cierta y recoge las menciones del contrato preliminar, salvo la garantía.

• Anticipo: el 5 % del precio como máximo, ingresado en una cuenta bancaria específica, indisponible e inembargable durante el plazo de desistimiento, contra recibo.
• Desistimiento: puedes retirarte en el plazo de un mes; el vendedor devuelve el anticipo en siete días.
• Duración: seis meses como máximo, no renovable. Debe acabar en un contrato preliminar o en un reembolso.

Todo pago exigido antes de firmar un contrato de reserva o un contrato preliminar es nulo: nunca pagues «gastos de reserva» contra un simple recibo.

Es el contrato central de la VEFA. Desde la ley 41-25, publicada en el Boletín Oficial el 16 de julio de 2026, debe ser un acta auténtica, en la práctica redactada por un notario o adules, so pena de nulidad; ya no se admite para este contrato el acta de fecha cierta redactada por un abogado.

Debe indicar, entre otras cosas: la identidad de las partes, la referencia del título del terreno, el número y la fecha de la licencia de obras, la descripción y la superficie aproximada de la vivienda, el precio definitivo por m² y las condiciones de pago, el plazo de entrega y la referencia de la garantía.

El vendedor deposita ante quien redacta el acta los planos del arquitecto visados «ne varietur», los planos de hormigón armado, el pliego de condiciones (cahier des charges) y la garantía bancaria o de seguro. Pide copia.

La ley limita lo que el promotor puede cobrar en cada fase, en porcentaje del precio total:

• 5 % en la reserva;
• 5 % en el contrato preliminar (10 % si no hubo reserva);
• 10 % al inicio de las obras;
• 60 % en tres fases pactadas: cimientos a nivel de planta baja, estructura (gros œuvre) de todo el edificio, acabados con el permiso de habitar o el certificado de conformidad;
• 20 % en la venta definitiva y la entrega de llaves.

Nunca pagues un tramo por delante de la obra: ve a ver el avance, pide el certificado del arquitecto y paga por transferencia o cheque, nunca en efectivo.

Tras el contrato preliminar, el vendedor debe aportar una garantía de terminación de las obras o una garantía de devolución de las cantidades pagadas si el contrato no se cumple (aval bancario o seguro). Quien redactó el acta solo puede entregar tus fondos al promotor una vez aportada esa garantía.

Las condiciones de estas garantías debían fijarse por decreto. En junio de 2023, La Vie éco informaba de que ambos decretos seguían pendientes y de que las aseguradoras rechazaban en gran medida cubrir la garantía de terminación; no hemos encontrado publicación desde entonces. Exige por escrito el nombre del banco avalista, el importe cubierto y su duración, y comprueba el aval con el banco.

Otra protección: cuando tus anticipos superan el 50 % del precio, puede inscribirse una anotación preventiva (prénotation) en el título con el acuerdo del vendedor. Reserva tu rango hasta la inscripción de la venta definitiva.

El promotor puede ampliar el plazo de entrega hasta seis meses si te avisa con al menos un mes de antelación. Pasado ese plazo, la parte que se retrasa debe una indemnización del 1 % al mes, con un tope del 10 % al año; la misma regla vale para el comprador que paga tarde un tramo.

Si el vendedor no entrega en el plazo pactado, puedes resolver el contrato sin pagar indemnización y reclamar el 20 % de lo pagado. En los demás casos de resolución, la parte perjudicada tiene derecho al 15 % de lo pagado hasta la estructura, o al 20 % hasta los acabados.

El derecho existe, pero recuperar el dinero de un promotor en dificultades lleva tiempo: la prensa habla de dos o tres años de procedimiento. De ahí la importancia del aval bancario y de un promotor solvente.

En un terreno titulado, el promotor debe solicitar la división del título madre en títulos individuales (uno por vivienda) e informarte en 30 días. Sin título individual, el banco no puede inscribir la hipoteca ni puede inscribirse la venta definitiva.

El promotor te notifica en 60 días la obtención del permiso de habitar o del certificado de conformidad. La venta definitiva sigue al certificado del arquitecto, el permiso de habitar, la división del título y el pago del saldo. Si una parte se niega a firmar en los 60 días siguientes al requerimiento, la otra puede pedir la resolución con indemnización o una sentencia que valga como venta.

Pasas a ser propietario cuando la venta se inscribe en el título. En la entrega de llaves, haz un acta de estado por escrito y anota las reservas (acabados, superficies, equipamiento previsto en el pliego).

• Pide al registro una nota sobre el título del terreno: propietario, hipotecas, embargos.
• Comprueba la licencia de obras en el municipio (número, fecha, número de plantas) y compárala con los planos.
• Infórmate sobre el promotor: proyectos entregados, retrasos anteriores, opiniones de compradores, registro mercantil.
• Exige un contrato de reserva o preliminar conforme a la ley, ante notario o adules, con la referencia de la garantía.
• Lee el pliego de condiciones: materiales, equipamiento, aparcamiento, trastero, zonas comunes, fecha de entrega.
• Desconfía de precios muy por debajo del mercado y de anticipos altos sin título ni licencia: el caso Bab Darna mostró adónde lleva eso.
• Si vas a pedir un préstamo, haz que el banco valide el proyecto antes de firmar: a menudo financia en la venta definitiva, cuando ya existe el título individual.