Acheter au Maroc depuis l’étranger : guide pour MRE et étrangers

Les Marocains résidant à l’étranger (MRE) achètent comme les résidents. Les étrangers peuvent eux aussi acheter librement un bien en zone urbaine : appartement, villa, riad, local ou terrain constructible. La grande exception concerne les terres agricoles situées hors des périmètres urbains : un étranger ne peut pas les acquérir, sauf à obtenir une attestation de vocation non agricole (VNA) pour un projet d’investissement non agricole. Les terres collectives et habous obéissent aussi à des règles particulières.

Une vente immobilière doit être faite par acte authentique, en pratique chez un notaire ou des adouls (article 4 de la loi 39-08, renforcé en 2026 par la loi 41-25). À distance, choisissez votre propre notaire plutôt que celui proposé par le vendeur. Il vérifie le titre foncier, rédige le compromis et l’acte, reçoit les fonds sur son compte, paie les taxes et fait inscrire la vente à la conservation foncière.

Si vous ne pouvez pas venir, un proche peut signer pour vous avec une procuration (وكالة). Une procuration pour vendre ou acheter un bien doit elle aussi être un acte authentique, en pratique établi par un notaire ou des adouls (règle posée en 2017 par la loi 69-16 et renforcée en 2026 par la loi 41-25) : une simple signature légalisée ne suffit pas. Depuis l’étranger, elle peut être établie au consulat du Maroc ou chez un notaire local, avec apostille ou légalisation ; demandez d’abord à votre notaire marocain la forme qu’il accepte.

Rédigez une procuration précise : bien concerné (adresse, numéro de titre), prix maximum, pouvoir de payer et de signer, durée limitée.

Selon la réglementation de l’Office des changes, un investissement financé en devises donne droit, lors de la revente, au transfert à l’étranger du produit de cession et de la plus-value, après paiement des impôts. Encore faut-il pouvoir le prouver :

• faites venir l’argent de l’étranger par virement bancaire, vers un compte en devises ou en dirhams convertibles, ou directement vers le compte du notaire ;
• gardez les avis de transfert et attestations bancaires qui relient ces devises à l’achat, avec l’acte de vente ;
• évitez de payer depuis un compte ordinaire en dirhams, en espèces, ou « à côté » à l’étranger : la traçabilité serait perdue.

Les banques marocaines proposent des crédits dédiés aux MRE, sur la base de revenus perçus à l’étranger, avec hypothèque sur le titre foncier et assurance. Attendez-vous à fournir contrats de travail, fiches de paie et relevés bancaires du pays de résidence, et souvent un apport plus important. Pour les étrangers non-résidents, le crédit est possible mais plus rare. Demandez un accord de principe avant de verser une avance.

• Visite vidéo en direct (pas une vidéo envoyée), en demandant à voir la rue, l’entrée, les compteurs et la vue depuis les fenêtres. Mieux : envoyez un proche de confiance.
• Comparez le nom sur le certificat de propriété avec la CIN du vendeur.
• Ne virez jamais d’avance sur le compte d’un particulier, d’un « intermédiaire » ou par transfert d’argent : uniquement sur le compte du notaire, après compromis signé.
• Sur plan, vérifiez le promoteur, le permis de construire et que la vente se fait bien en VEFA chez un notaire, avec paiements échelonnés selon l’avancement.

Les frais d’achat sont les mêmes que pour un résident (environ 7 % du prix pour un logement titré). Les loyers d’un bien au Maroc sont imposables au Maroc, et la revente est soumise à l’impôt sur le profit immobilier, avec des exonérations possibles sous conditions. Un MRE de nationalité marocaine peut aussi bénéficier de l’aide Daam Sakane pour un logement neuf.