Vendre un bien au Maroc depuis l’étranger : guide pour MRE et non-résidents

Vous pouvez signer vous-même chez le notaire pendant un séjour au Maroc, par exemple lors des vacances d’été. C’est la solution la plus simple, à condition de caler tout le calendrier (compromis, documents, acte définitif) sur vos dates de présence. Sinon, vous vendez par procuration (وكالة) donnée à une personne de confiance.

L’article 4 du Code des droits réels (loi 39-08), modifié en 2017 par la loi 69-16 puis renforcé en 2026 par la loi 41-25, exige, sous peine de nullité, que la procuration pour vendre un bien soit un acte authentique, en pratique établi par un notaire ou des adouls. Une signature simplement légalisée ne suffit plus. Depuis l’étranger, deux voies existent : le consulat du Maroc, s’il assure ce service, ou un notaire de votre pays de résidence. Dans ce second cas, l’acte doit être apostillé (le Maroc applique la convention de La Haye depuis 2016), puis traduit en arabe par un traducteur assermenté. Faites valider le projet par votre notaire marocain avant de signer.

Une procuration de vente bien rédigée précise :

• le bien concerné (adresse, numéro du titre foncier ou références de l’acte adoulaire) ;
• un prix minimum, en chiffres et en lettres ;
• que le prix sera versé sur un compte à votre nom, et non sur celui du mandataire ;
• l’interdiction de se substituer un tiers, et une durée limitée.

Ne confiez jamais la procuration à l’acheteur ou à l’un de ses proches, et révoquez-la par acte authentique une fois la vente terminée.

La vente est reçue par un notaire ou par deux adouls. Pour un bien titré, le notaire est la voie la plus courante : il vérifie la situation du titre, conserve l’acompte puis le prix sur son compte de dépôt à la Caisse de dépôt et de gestion, accomplit les formalités fiscales et fait inscrire la vente à la conservation foncière. L’acheteur et le vendeur peuvent chacun avoir leur notaire ; à distance, avoir le vôtre est un vrai atout.

Les adouls interviennent souvent pour les biens non titrés (melkia) et dans les successions ; leur acte est ensuite homologué par le juge chargé du notariat. Si votre bien est en melkia, renseignez-vous sur l’immatriculation : un titre foncier rassure les acheteurs et facilite la vente.

Commencez tôt : certains documents prennent du temps à obtenir depuis l’étranger.

• Votre CIN ou passeport en cours de validité et votre acte d’achat (ou, pour un bien hérité, l’acte d’hérédité et l’inventaire).
• Un certificat de propriété récent de la conservation foncière (ANCFCC), qui confirme le propriétaire et les charges inscrites (hypothèque, saisie…). Il peut être commandé en ligne.
• Le quitus fiscal : depuis le 1er juillet 2024 (article 139-IV du Code général des impôts), l’acte de vente ne peut pas être établi sans une attestation prouvant que la taxe d’habitation et la taxe de services communaux sont payées pour l’année de la vente et les années précédentes. Depuis avril 2026, la demande est déposée en ligne par le notaire et chaque administration a 48 heures pour répondre, une fois les éventuels arriérés réglés.
• Pour un appartement en copropriété, une attestation du syndic indiquant que vous êtes à jour de vos charges : l’acheteur est solidairement tenu des impayés et l’exigera.
• Si un crédit est en cours, le décompte de remboursement de la banque, puis la mainlevée de l’hypothèque.
• Pour l’impôt et le transfert : les justificatifs du prix d’achat, des frais, des travaux (factures, autorisations) et du financement en devises (avis de virement, attestations bancaires).

Être MRE ne change pas la règle : le vendeur doit l’impôt sur le revenu au titre des profits immobiliers, souvent appelé TPI. Son taux est de 20 % du profit net (prix de vente moins prix d’achat réévalué, frais et travaux justifiés), avec un minimum de 3 % du prix de vente, dû même sans profit ou en cas de perte.

• Exonération de l’habitation principale occupée depuis au moins 5 ans au jour de la vente. Pour un MRE, compte comme habitation principale le logement qu’il conserve pour habiter au Maroc, ou celui qu’occupent gratuitement son conjoint, ses parents ou ses enfants, tant qu’il n’est ni loué ni affecté à un usage professionnel. Elle ne joue qu’une fois par période de 5 ans, et la vente doit intervenir au plus tard un an après que le logement a été libéré. Au-delà de 4 000 000 DH de prix, le minimum de 3 % reste dû sur la fraction qui dépasse ce montant.
• Exonération des ventes dont le total dans l’année civile ne dépasse pas 140 000 DH.

La déclaration et le paiement se font en ligne dans les 30 jours qui suivent la vente ; le notaire s’en charge le plus souvent et retient l’impôt sur le prix, vérifiez-le avec lui. Vous pouvez aussi demander à la DGI un avis préalable dans les 30 jours suivant le compromis : sa réponse, rendue sous 60 jours, vaut attestation de liquidation ou d’exonération pendant 6 mois. En indivision, chaque copropriétaire déclare sa part. Vérifiez enfin si la vente doit aussi être déclarée dans votre pays de résidence. Le détail du calcul figure dans notre guide sur l’impôt sur la plus-value.

C’est la question clé pour un MRE, et la réponse dépend de la façon dont le bien a été payé à l’origine. La réglementation des changes (Instruction générale des opérations de change 2026) distingue plusieurs cas :

• Bien acheté en devises : le prix de vente, plus-value comprise, est librement transférable, sans plafond, après paiement des impôts. Le transfert passe par votre banque, sur présentation de l’acte de vente, des preuves de paiement des impôts et taxes et des justificatifs du financement en devises à l’achat.
• Bien acheté avec un crédit en dirhams remboursé depuis l’étranger : la part transférable est en principe liée aux sommes réellement venues en devises (apport et remboursements du capital). Demandez à votre banque un calcul écrit.
• Bien acheté en dirhams (épargne au Maroc, compte ordinaire) : le prix est versé sur un compte en dirhams et n’est pas librement transférable ; vous pouvez l’utiliser ou le réinvestir au Maroc. Le compte « convertible à terme », transférable par tranches annuelles de 25 %, est réservé aux étrangers non-résidents et n’est pas ouvert aux MRE.
• Bien hérité : si le défunt l’avait financé en devises, le droit au transfert se transmet aux héritiers. Sinon, la situation se rapproche de celle d’un bien acheté en dirhams ; faites étudier le dossier par votre banque avant de signer.

Pour recevoir les fonds, un compte en dirhams convertibles ouvert au Maroc à votre nom est pratique : il reçoit les virements et sert aux paiements au Maroc comme à l’étranger. Demandez à la banque la liste exacte des pièces avant la vente, et prévoyez le transfert comme la dernière étape, après le paiement de l’impôt.

• Estimer le bien au prix du marché et réunir les documents.
• Diffuser l’annonce, par exemple gratuitement sur HabitatMaroc, et organiser les visites avec un proche ou une agence mandatée.
• Signer le compromis chez le notaire ; l’acompte est versé sur son compte, jamais à un intermédiaire.
• Obtenir le quitus fiscal et, si besoin, l’attestation du syndic et la mainlevée de l’hypothèque.
• Signer l’acte définitif, vous-même ou par votre mandataire ; l’acheteur verse le solde au notaire.
• Le notaire fait enregistrer l’acte, déclare l’impôt, inscrit la vente à la conservation foncière puis vous verse le prix.
• Transférer les fonds via votre banque, si le bien y donne droit.

À titre indicatif, une fois l’acheteur trouvé, comptez souvent un à trois mois jusqu’au versement du prix. Les délais s’allongent si le titre doit être régularisé, si une succession n’est pas réglée ou si la procuration doit être refaite.

• Faux acheteurs : méfiez-vous de celui qui achète sans visiter, envoie une preuve de virement « en attente » ou vous demande de payer des frais pour débloquer un paiement. Seuls les fonds reçus par le notaire comptent.
• Spoliation : de fausses procurations ont servi à vendre les biens de propriétaires absents. Ne transmettez pas de copie de votre titre ou de votre procuration à des inconnus et consultez régulièrement votre certificat de propriété.
• Prix « au noir » : déclarer un prix inférieur au prix réel pour réduire l’impôt est une fraude. L’administration peut rectifier le prix, la part payée de la main à la main ne pourra jamais être transférée légalement, et un complément payé à l’étranger expose à des poursuites pour infraction à la réglementation des changes. L’Office des changes et la DGI mènent des contrôles conjoints sur ce type de ventes. L’acheteur, lui, paiera plus d’impôt à la revente.
• Mandataire trop libre : une procuration vague permet de vendre à n’importe quel prix ou d’encaisser le prix. Fixez les limites par écrit, même avec un membre de la famille.

• Certificat de propriété récent, sans charge inattendue.
• Procuration authentique, apostillée et traduite, ou dates de présence calées avec le notaire.
• Quitus fiscal (taxe d’habitation et taxe de services communaux) obtenu.
• Attestation du syndic et mainlevée de l’hypothèque, si nécessaire.
• Calcul de l’impôt sur le profit immobilier validé par le notaire ou par un avis préalable de la DGI.
• Justificatifs du financement en devises rassemblés pour le transfert.
• Compte bancaire à votre nom, idéalement en dirhams convertibles, prêt à recevoir le prix.
• Procuration révoquée une fois la vente terminée.