Crédit immobilier au Maroc : apport, taux, garanties et aides

Pour un crédit immobilier (قرض عقاري), la banque examine votre apport, votre capacité de remboursement et le bien. Les règles varient selon les banques ; en général :

• Apport : au moins de quoi payer les frais d’achat (environ 7 à 10 % du prix), souvent 10 à 30 % du prix pour de meilleures conditions.
• Taux d’endettement : pas de plafond légal unique, mais les mensualités de tous vos crédits sont généralement limitées à environ 40 % des revenus nets, parfois 50 % pour les hauts revenus.
• Durée : le plus souvent jusqu’à 25 ans, avec un âge limite en fin de prêt propre à chaque banque. Fonctionnaires et salariés confirmés sont favorisés ; un indépendant doit justifier de revenus réguliers et déclarés.

Le taux fixe, le plus courant, ne change pas pendant toute la durée. Le taux variable suit un indice prévu au contrat : il peut démarrer plus bas mais remonter, d’où l’intérêt d’un plafond. Comparez toujours le taux effectif global (TEG), qui inclut frais de dossier et de garantie.

À titre indicatif, selon l’enquête de Bank Al-Maghrib publiée en août 2026, le taux moyen des prêts immobiliers (toutes clientèles) était de 5,06 % au deuxième trimestre 2026 ; le taux directeur est resté à 2,25 % en septembre 2026. Votre taux dépendra de votre profil : comparez plusieurs banques.

La banque inscrit une hypothèque de premier rang sur le titre foncier : un bien non titré se finance donc difficilement. L’ANCFCC facture l’inscription par tranches du prêt (0,5 % jusqu’à 250 000 DH, puis 1,5 % jusqu’à 5 000 000 DH) plus 100 DH par titre, en plus du notaire ; la mainlevée coûte ensuite 500 DH par titre.

Une assurance décès-invalidité est exigée, souvent avec une assurance habitation. Si l’assureur refuse de vous couvrir alors que le prêt en dépend, le contrat de prêt est résolu sans frais (article 119 de la loi 31-08).

• L’offre de prêt écrite est maintenue au moins 15 jours ; vous ne pouvez l’accepter qu’après 10 jours de réflexion (article 120).
• Le compromis financé par crédit est signé sous condition d’obtention du prêt, valable au moins un mois ; en cas de refus, l’acompte est rendu intégralement (article 127).
• Le remboursement anticipé est possible à tout moment ; l’indemnité éventuelle est plafonnée à 2 % du capital restant dû (article 132).

Le dispositif public Damane Assakane, géré par Tamwilcom, garantit une partie du prêt auprès de la banque. Il comprend FOGARIM (revenus modestes ou irréguliers), FOGALOGE (agents du secteur public) et FOGALEF (adhérents de la Fondation Mohammed VI de l’éducation-formation). La demande passe par la banque ; plafonds et conditions peuvent évoluer. Selon les banques, ces garanties permettent de financer jusqu’à 100 % du prix, mais le prêt reste dû en totalité.

Pour un logement neuf, l’aide directe Daam Sakane (100 000 ou 70 000 DH) se cumule avec le crédit et réduit le montant à emprunter : vérifiez votre éligibilité avec notre outil.

Les MRE peuvent emprunter auprès des banques marocaines sur la base de leurs revenus à l’étranger (contrat de travail, fiches de paie, relevés bancaires du pays de résidence), avec hypothèque et assurance ; l’apport demandé est souvent plus élevé.

Les banques participatives proposent la mourabaha immobilière : la banque achète le bien et vous le revend avec une marge connue dès la signature, payable par mensualités fixes, sans intérêts, avec une assurance takaful. La conservation foncière perçoit un droit fixe de 1 000 DH par titre pour cette revente.

Appartement à 1 000 000 DH, apport de 200 000 DH plus les frais d’achat (environ 70 000 DH), prêt de 800 000 DH sur 25 ans à 5 % fixe (hypothèse proche de la moyenne de Bank Al-Maghrib) :

• mensualité d’environ 4 680 DH hors assurance, soit environ 603 000 DH d’intérêts au total ;
• revenu net nécessaire à 40 % d’endettement : environ 11 700 DH par mois, sans autre crédit ;
• inscription de l’hypothèque : environ 9 600 DH selon le barème de l’ANCFCC, plus le notaire.

Testez vos chiffres avec notre simulateur de crédit et faites estimer le bien : la banque fera souvent sa propre expertise.