Acheter sur plan (VEFA) au Maroc : contrat, paiements et garanties

Acheter sur plan, c’est signer pour un logement qui n’est pas encore construit : le promoteur s’engage à le bâtir dans un délai fixé, et vous payez par tranches au fil du chantier. Au Maroc, cette vente en l’état futur d’achèvement (VEFA, بيع العقار في طور الإنجاز) est régie par la loi 44-00, modifiée en profondeur par la loi 107-12, en vigueur depuis sa publication au Bulletin officiel le 18 février 2016.

La loi est protectrice sur le papier : une clause contraire à ses règles rend le contrat nul. En pratique, beaucoup de ventes sur plan ne suivent pas strictement ce cadre (simple réservation, puis compromis ou vente définitive à la livraison). C’est précisément là que les acheteurs perdent leurs protections.

Il est facultatif et ne peut être signé qu’après l’obtention du permis de construire. Il prend la forme d’un acte authentique ou à date certaine et reprend les mentions du contrat préliminaire, sauf la garantie.

• Avance : 5 % du prix au maximum, versée sur un compte bancaire dédié, indisponible et insaisissable pendant le délai de rétractation, contre reçu.
• Rétractation : vous pouvez vous retirer dans un délai d’un mois ; le vendeur rembourse l’avance dans les sept jours.
• Durée : six mois au maximum, non renouvelable. Il doit déboucher sur un contrat préliminaire ou sur un remboursement.

Tout versement exigé avant la signature d’un contrat de réservation ou d’un contrat préliminaire est nul : ne payez jamais de « frais de réservation » sur simple reçu.

C’est le contrat central de la VEFA. Depuis la loi 41-25, publiée au Bulletin officiel le 16 juillet 2026, il doit être un acte authentique, en pratique rédigé par un notaire ou des adouls, à peine de nullité ; l’acte à date certaine rédigé par un avocat n’est plus admis pour ce contrat.

Il doit notamment indiquer : l’identité des parties, la référence du titre foncier du terrain, le numéro et la date du permis de construire, la description et la surface approximative du logement, le prix au m² définitif et les modalités de paiement, le délai de livraison et la référence de la garantie.

Le vendeur dépose chez le rédacteur de l’acte les plans d’architecte visés « ne varietur », les plans de béton armé, le cahier des charges et la garantie bancaire ou d’assurance. Demandez-en copie.

La loi plafonne ce que le promoteur peut encaisser à chaque étape, en pourcentage du prix total :

• 5 % à la réservation ;
• 5 % au contrat préliminaire (10 % s’il n’y a pas eu de réservation) ;
• 10 % au démarrage des travaux ;
• 60 % en trois phases convenues : fondations au niveau du rez-de-chaussée, gros œuvre de l’ensemble de l’immeuble, finitions avec permis d’habiter ou certificat de conformité ;
• 20 % à la vente définitive et à la remise des clés.

Ne payez jamais une tranche en avance sur le chantier : allez voir l’avancement, demandez l’attestation de l’architecte et payez par virement ou chèque, jamais en espèces.

Après le contrat préliminaire, le vendeur doit fournir soit une garantie d’achèvement des travaux, soit une garantie de restitution des sommes versées si le contrat n’est pas exécuté (caution bancaire ou assurance). Le rédacteur de l’acte ne doit débloquer vos fonds au promoteur qu’une fois cette garantie fournie.

Les modalités de ces garanties devaient être fixées par décret. En juin 2023, La Vie éco indiquait que les deux décrets étaient toujours attendus et que les assureurs refusaient largement de couvrir la garantie d’achèvement ; nous n’avons pas trouvé de publication depuis. Exigez donc par écrit le nom de la banque garante, le montant couvert et sa durée, et vérifiez la caution auprès de la banque.

Autre protection : quand vos avances dépassent 50 % du prix, une prénotation peut être inscrite sur le titre foncier avec l’accord du vendeur. Elle réserve votre rang jusqu’à l’inscription de la vente définitive.

Le promoteur peut prolonger le délai de livraison de six mois au maximum s’il vous prévient au moins un mois avant la date prévue. Au-delà, la partie en retard doit une indemnité de 1 % par mois, plafonnée à 10 % par an ; la même règle s’applique à l’acheteur qui paie une tranche en retard.

Si le vendeur ne livre pas dans le délai convenu, vous pouvez résilier sans payer d’indemnité et réclamer 20 % des sommes versées. Dans les autres cas de résolution, la partie lésée a droit à 15 % des sommes payées jusqu’au gros œuvre, ou 20 % jusqu’aux finitions.

Le droit existe, mais récupérer l’argent d’un promoteur en difficulté reste long : la presse cite deux à trois ans de procédure. D’où l’importance de la garantie bancaire et d’un promoteur solide.

Sur un terrain titré, le promoteur doit demander l’éclatement du titre mère en titres individuels (un par lot) et vous en informer dans les 30 jours. Sans titre individuel, la banque ne peut pas inscrire d’hypothèque et la vente définitive ne peut pas être inscrite.

Le promoteur vous notifie l’obtention du permis d’habiter ou du certificat de conformité dans les 60 jours. La vente définitive suit l’attestation de l’architecte, le permis d’habiter, l’éclatement du titre et le paiement du solde. Si l’une des parties refuse de signer dans les 60 jours suivant la mise en demeure, l’autre peut demander la résolution avec indemnité ou un jugement qui vaut vente.

Vous devenez propriétaire à l’inscription de la vente sur le titre foncier. À la remise des clés, faites un état des lieux écrit et listez les réserves (finitions, surfaces, équipements prévus au cahier des charges).

• Obtenez une note de renseignements de la conservation foncière sur le titre du terrain : propriétaire, hypothèques, saisies.
• Vérifiez le permis de construire à la commune (numéro, date, nombre d’étages) et comparez-le aux plans.
• Renseignez-vous sur le promoteur : projets livrés, retards passés, avis d’acheteurs, registre de commerce.
• Exigez un contrat de réservation ou préliminaire conforme à la loi, chez un notaire ou des adouls, avec la référence de la garantie.
• Lisez le cahier des charges : matériaux, équipements, parking, cave, parties communes, date de livraison.
• Méfiez-vous des prix très en dessous du marché et des avances élevées demandées sans titre ni permis : l’affaire Bab Darna a montré où cela mène.
• Si vous empruntez, faites valider le projet par la banque avant de signer : elle financera souvent à la vente définitive, une fois le titre individuel établi.