Titre foncier ou melkia : vérifier le titre de propriété d’un bien au Maroc

Au Maroc, un bien immobilier relève de l’un de deux régimes. Le bien « titré » (immatriculé) est inscrit à la conservation foncière de l’ANCFCC (Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie) et possède un numéro de titre foncier (رسم عقاري). Le bien « non titré » repose sur des actes rédigés par des adoul (عدول) : la melkia (ملكية), un acte qui établit la propriété à partir de témoignages, puis la suite des actes de vente adoulaires.

Entre les deux existe un état intermédiaire : le bien « en cours d’immatriculation », pour lequel une réquisition d’immatriculation a été déposée mais dont le titre n’est pas encore délivré. Les annonces l’indiquent souvent par « réquisition n° … ».

L’immatriculation est régie par le dahir du 12 août 1913, modifié par la loi 14-07. Une fois établi, le titre foncier est définitif et inattaquable : il purge les droits antérieurs qui n’y ont pas été inscrits. Tout ce qui compte pour l’acheteur y figure : propriétaire(s) et leurs parts, surface, hypothèques, saisies, servitudes et inscriptions provisoires.

Une vente portant sur un bien titré ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’après son inscription sur le titre. L’acte doit être authentique, en pratique rédigé par un notaire ou des adouls (article 4 du code des droits réels, loi 39-08, renforcé en 2026 par la loi 41-25, qui exige aussi un acte authentique pour la promesse de vente et la procuration), puis inscrit à la conservation foncière.

La melkia reste courante, surtout en médina, en zone rurale et pour certains terrains en périphérie des villes. C’est un acte valable, mais il prouve moins solidement la propriété : il n’existe pas de registre public unique, les limites sont décrites de façon approximative, et un tiers peut contester plus tard. Risques fréquents :

• le même bien vendu à deux acheteurs ;
• des héritiers non mentionnés qui réclament leur part ;
• une surface ou des limites différentes de la réalité ;
• des terres collectives (soulaliyates) ou habous, qui ne se vendent pas librement.

La procédure est publique : publication de la réquisition au Bulletin officiel, bornage par un géomètre, puis un délai d’opposition de deux mois après la publication de l’avis de clôture du bornage. Sans opposition, le titre est ensuite établi ; en cas d’opposition, le dossier passe devant le tribunal, ce qui peut prendre des années.

Acheter à ce stade est possible, l’acheteur pouvant faire inscrire son droit sur la réquisition. Mais demandez d’abord à la conservation foncière où en est le dossier et s’il y a des oppositions.

Pour un crédit immobilier, la banque inscrit en général une hypothèque de premier rang sur le titre foncier. Sans titre, elle ne peut pas prendre cette garantie : la plupart des banques refusent de financer un bien en melkia ou demandent qu’il soit d’abord immatriculé. Un bien non titré se revend aussi plus difficilement, et souvent moins cher.

• Demandez le numéro du titre foncier (ou de la réquisition) et un certificat de propriété récent (شهادة الملكية), délivré par la conservation foncière du lieu du bien.
• Vérifiez que le nom du vendeur correspond à sa CIN, que la surface correspond au bien visité, et qu’aucune hypothèque, saisie ou inscription provisoire ne reste à lever.
• En copropriété, vérifiez que l’appartement a son propre titre, issu du titre mère de l’immeuble.
• Pour une melkia, faites examiner toute la chaîne d’actes par un notaire ou un adoul, et vérifier sur place les limites et l’absence d’occupant.
• Ne versez une avance qu’après ces vérifications, et uniquement sur le compte du notaire.

Le propriétaire dépose une réquisition d’immatriculation à la conservation foncière, avec la melkia et les actes qui justifient sa propriété, et paie les droits prévus par le tarif de l’ANCFCC (droits proportionnels à la valeur et frais fixes), plus les honoraires du géomètre. Suivent la publication au Bulletin officiel, le bornage, le délai d’opposition, puis l’établissement du titre.

Sans opposition, comptez en général de nombreux mois ; en cas de litige, plusieurs années. Dans les zones rurales où l’État lance une immatriculation d’ensemble, la procédure est gratuite pour les propriétaires.