Impuesto sobre la plusvalía inmobiliaria en Marruecos (TPI): cálculo, exenciones y plazos

Cuando vendes una vivienda, un terreno o un local en Marruecos, la ganancia tributa por el impuesto sobre la renta en concepto de beneficios inmobiliarios, conocido como TPI (taxe sur les profits immobiliers). Lo paga el vendedor, no el comprador. El tipo es del 20 % de la ganancia neta, pero el impuesto no puede ser inferior a un mínimo del 3 % del precio de venta, aunque vendas sin ganancia o con pérdida.

Varios casos están exentos, en particular la venta de la vivienda habitual ocupada desde hace al menos 5 años y las donaciones dentro de la familia cercana. La declaración y el pago deben hacerse en los 30 días siguientes a la venta; en la práctica casi siempre se encarga el notario, con fondos del precio que retiene. Esta guía sigue la edición 2026 del Código General de Impuestos (CGI).

El artículo 61 del CGI se aplica a toda «cesión» de un inmueble situado en Marruecos. Esto incluye en particular:

• la venta de un piso, una villa, un riad, un local o un terreno, edificado o no, así como la cesión de derechos reales inmobiliarios;
• la cesión de participaciones en sociedades inmobiliarias transparentes y en sociedades no cotizadas con predominio inmobiliario, es decir, cuyo activo está formado al menos en un 50 % por inmuebles;
• la permuta (tratada como doble venta), la aportación de un inmueble a una sociedad, la división de un proindiviso con compensación (solo sobre la parte compensada), la expropiación y las donaciones, salvo las exentas entre familiares cercanos.

Estas reglas se aplican a particulares. Un promotor o un profesional de la compraventa inmobiliaria tributa por otro régimen.

La ganancia neta tributa a un tipo único del 20 % (artículo 73-II-F-6° del CGI). El antiguo tipo incrementado sobre la primera venta de terrenos urbanos sin edificar fue suprimido por la ley de finanzas 2023: hoy un terreno tributa al mismo tipo que un piso, sea cual sea el tiempo de tenencia.

Además, el artículo 144-II establece una cuota mínima igual al 3 % del precio de venta, exigible incluso sin ganancia. Pagas por tanto el importe más alto entre el 20 % de la ganancia neta y el 3 % del precio. En la práctica, cuando la ganancia neta es inferior al 15 % del precio de venta, se aplica el mínimo del 3 %. Esta cuota mínima no se aplica a las ventas exentas, salvo en el caso particular de la vivienda habitual vendida por más de 4.000.000 MAD, que se explica más abajo.

Según el artículo 65 del CGI, la ganancia neta es la diferencia entre el precio de venta, menos los gastos de venta, y el coste de adquisición revalorizado. Paso a paso:

• Precio de venta: el que figura en la escritura. Puedes deducir los gastos de venta justificados a tu cargo: comisión de agencia, anuncios, gastos de escritura asumidos por el vendedor, indemnizaciones por desalojo de un ocupante.
• Precio de adquisición: el precio pagado en su día, más los gastos de adquisición. Estos se fijan a tanto alzado en el 15 % del precio de compra, salvo que demuestres gastos reales superiores (derechos de registro, conservación de la propiedad, notario, corretaje).
• Gastos de inversión: construcción, ampliación, reforma, mejora y urbanización del terreno, siempre que estén justificados con facturas. Se añaden los intereses del préstamo hipotecario (o el margen de una financiación Murabaha o Ijara) usado para la compra o las obras.
• Revalorización: el precio de adquisición así incrementado se multiplica por un coeficiente que depende del año de compra y refleja la inflación. El Ministerio de Finanzas publica cada año la tabla mediante orden en el Boletín Oficial; se usa la del año de la venta.

Si el precio de compra o las obras no pueden justificarse, la administración los estima por su cuenta. También puede corregir un precio de venta que considere inferior al valor de mercado. Y en una liquidación de oficio sin más información, la base es el precio de venta menos un 20 %.

Ejemplo meramente ilustrativo: un piso comprado por 900.000 MAD en 2010, con 65.000 MAD de obras facturadas realizadas ese mismo año, vendido por 1.900.000 MAD en 2026. El vendedor paga una comisión de agencia facturada del 2,5 %. Para 2010, la tabla publicada en 2026 (orden de 6 de febrero de 2026, Boletín Oficial n.º 7486) fija el coeficiente en 1,296.

• Precio neto de venta: 1.900.000 − 47.500 de comisión = 1.852.500 MAD
• Coste de adquisición: 900.000 + 135.000 de gastos a tanto alzado (15 %) + 65.000 de obras = 1.100.000 MAD
• Coste revalorizado: 1.100.000 × 1,296 = 1.425.600 MAD
• Ganancia neta: 1.852.500 − 1.425.600 = 426.900 MAD; impuesto al 20 %: 85.380 MAD
• Mínimo del 3 %: 1.900.000 × 3 % = 57.000 MAD. El impuesto debido es el mayor de los dos: 85.380 MAD.

Si el mismo inmueble se vendiera por 1.500.000 MAD, la ganancia neta bajaría a 36.900 MAD (1.462.500 − 1.425.600), es decir, 7.380 MAD al 20 %. Se aplicaría entonces el mínimo del 3 % (45.000 MAD). Y si hubiera sido la vivienda habitual del vendedor durante más de 5 años, no habría impuesto en ninguno de los dos casos. Los coeficientes cambian cada año: pide a tu notario que rehaga el cálculo con la tabla vigente en la fecha de la venta.

• Vivienda habitual: la ganancia está exenta si el inmueble es tu vivienda habitual desde hace al menos 5 años el día de la venta (artículo 63-II-B). No debe haberse alquilado ni destinado a uso profesional. Si tienes varias viviendas, es la que designes como habitual. Dispones de un año desde que la dejas para venderla, y la exención cubre también el terreno hasta 5 veces la superficie construida. Solo puede aplicarse una vez cada 5 años.
• Umbral de 4.000.000 MAD: si la vivienda habitual se vende por más de 4.000.000 MAD, se debe una cuota mínima del 3 % solo sobre la parte del precio que supera ese umbral. Ejemplo: venta por 5.000.000 MAD, 3 % sobre 1.000.000 MAD, es decir, 30.000 MAD.
• Ventas pequeñas: está exenta la ganancia de quien, en el año natural, no vende inmuebles por más de 140.000 MAD en total.
• Vivienda social: la venta de una vivienda social en el sentido del CGI, ocupada por su propietario como vivienda habitual durante al menos 4 años, está exenta en las mismas condiciones que la vivienda habitual.
• Donaciones en familia: las cesiones gratuitas entre ascendientes y descendientes, entre cónyuges y entre hermanos están exentas, así como las realizadas en el marco de una kafala. En cambio, una donación a un sobrino, un primo o un tercero sigue tributando, sobre el valor declarado en la escritura.

También exenta: la cesión entre coherederos de derechos proindiviso sobre tierras agrícolas situadas fuera del perímetro urbano. Las exenciones no son automáticas: hay que declararlas y aportar justificantes (certificado de residencia, facturas de agua y electricidad, escritura de donación, etc.).

La herencia en sí no tributa como beneficio inmobiliario. Pero al vender un inmueble heredado hay que conocer su valor de adquisición. El CGI toma el valor de mercado en la fecha del fallecimiento, tal como figura en el inventario elaborado por los herederos o, en su defecto, el declarado por el vendedor, sin tener en cuenta las actas de partición posteriores al fallecimiento. La administración puede revisarlo si le parece inflado.

Para un inmueble recibido por donación exenta entre familiares, cuidado: el valor de partida no es el de la donación, sino el precio de la última adquisición onerosa (más las obras), o el valor en la última herencia si es posterior, o el coste de construcción si el donante lo edificó. Una donación no «pone el contador a cero».

El vendedor debe presentar la declaración del beneficio inmobiliario y pagar el impuesto en los 30 días siguientes a la fecha de la venta (artículos 83 y 173), con los justificantes de gastos y obras. El notario debe leerte estas normas en la firma y, en la práctica, retiene del precio una cantidad suficiente para pagar el impuesto antes de entregarte el resto.

Desde 2023 puedes pedir a la DGI un dictamen previo (avis préalable), en línea, en los 30 días siguientes al contrato de arras (artículo 234 quinquies). La respuesta, en un plazo de 60 días y válida durante 6 meses, sirve como certificado de liquidación del impuesto o de exención. Si luego declaras sobre esa base, no habrá inspección sobre esa ganancia. Sin ella, debes ingresar de forma provisional al menos el 5 % del precio de venta (la diferencia entre el impuesto declarado y ese 5 %), salvo operación exenta; el exceso se devuelve tras la revisión.

Las sanciones se acumulan: recargo del 5 % por una declaración presentada con hasta 30 días de retraso, del 15 % después y del 20 % en caso de liquidación de oficio (mínimo 500 MAD). El pago tardío conlleva una sanción del 10 % (5 % si el retraso no supera 30 días), más un 5 % por el primer mes y un 0,5 % por cada mes adicional.

Un marroquí residente en el extranjero (MRE), o un extranjero no residente, está sujeto a las mismas reglas que un residente: tipo del 20 %, mínimo del 3 %, mismo cálculo y mismo plazo de 30 días. El CGI no prevé un tipo específico para no residentes. La venta se hace ante notario, mediante poder si no puedes desplazarte.

Conviene saber: la ley asimila a vivienda habitual la que un MRE conserva para alojarse durante sus estancias en Marruecos, o la ocupada gratuitamente por su cónyuge, sus padres o sus hijos. Su venta puede, por tanto, quedar exenta tras 5 años, siempre que no se haya alquilado y puedas demostrarlo. Por último, tu país de residencia (Francia, España, Bélgica, etc.) también puede exigirte declarar la plusvalía; los convenios fiscales prevén en principio un mecanismo para evitar la doble imposición. Infórmate en la administración tributaria de tu país.

• Reúne la escritura de compra y los recibos de los derechos pagados en su día: si tus gastos reales superan el 15 %, reducen más la ganancia.
• Guarda todas las facturas de obras a tu nombre, con el identificador fiscal de la empresa. Sin factura, el gasto no cuenta.
• Conserva los extractos de tu hipoteca: los intereses pagados se suman al coste de adquisición.
• Para una vivienda habitual, prepara pruebas de 5 años de ocupación (certificado de residencia, facturas, domicilio en el DNI marroquí).
• Pide al notario una simulación escrita del impuesto desde el contrato de arras, y valora el dictamen previo de la DGI para evitar el pago provisional del 5 %.
• Antes de la venta, paga el impuesto de habitación y la tasa de servicios municipales: el notario solo puede firmar con el certificado de pago. Después de la venta, guarda el acuse de la declaración y el recibo del impuesto.

Por último, no declares un precio inferior al real: la administración puede corregirlo al valor de mercado, con recargos. Para fijar un precio realista, compara con los precios por metro cuadrado de tu barrio, por ejemplo con la estimación en línea de HabitatMaroc, y pide a tu notario que valide el cálculo.