بيع عقار في المغرب من الخارج: دليل لمغاربة العالم وغير المقيمين

يمكنك التوقيع بنفسك لدى الموثق خلال إقامة بالمغرب، مثلًا أثناء العطلة الصيفية. وهذا هو الحل الأبسط، بشرط أن تضبط الجدول الزمني كله (الوعد بالبيع، الوثائق، العقد النهائي) على فترة وجودك. وإلا فإنك تبيع بواسطة وكالة تمنحها لشخص تثق به.

تشترط المادة 4 من مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08)، كما عدلها القانون 69.16 سنة 2017 ثم عززها القانون 41.25 سنة 2026، تحت طائلة البطلان، أن تكون الوكالة الخاصة ببيع عقار محررًا رسميًا، يحرره عمليًا موثق أو عدول. ولم يعد مجرد تصحيح الإمضاء كافيًا. ومن الخارج هناك طريقان: قنصلية المغرب إذا كانت توفر هذه الخدمة، أو موثق في بلد إقامتك. وفي الحالة الثانية يجب أن يحمل العقد الأبوستيل (يطبق المغرب اتفاقية لاهاي منذ 2016)، ثم يترجم إلى العربية من طرف ترجمان محلف. اعرض المشروع على موثقك بالمغرب قبل التوقيع.

الوكالة المحررة بشكل جيد للبيع تحدد:

• العقار المعني (العنوان، رقم الرسم العقاري أو مراجع العقد العدلي)؛
• ثمنًا أدنى، بالأرقام وبالحروف؛
• أن الثمن يُدفع في حساب باسمك، وليس في حساب الوكيل؛
• منع الوكيل من إنابة غيره، ومدة محددة.

لا تمنح الوكالة أبدًا للمشتري أو لأحد أقاربه، وألغها بمحرر رسمي بعد انتهاء البيع.

يتلقى البيعَ موثقٌ أو عدلان. وبالنسبة لعقار محفظ، يبقى الموثق الخيار الأكثر شيوعًا: فهو يتحقق من وضعية الرسم العقاري، ويحتفظ بالتسبيق ثم بالثمن في حساب الودائع لدى صندوق الإيداع والتدبير، وينجز الإجراءات الضريبية، ويقيد البيع في المحافظة العقارية. ويمكن لكل من المشتري والبائع أن يكون له موثقه؛ وعن بعد، يعد وجود موثق خاص بك ميزة حقيقية.

يتدخل العدول غالبًا في العقارات غير المحفظة (الملكية) وفي التركات؛ ويخاطب على عقدهم بعد ذلك القاضي المكلف بالتوثيق. وإذا كان عقارك بملكية، فاستفسر عن مسطرة التحفيظ: فالرسم العقاري يطمئن المشترين ويسهل البيع.

ابدأ مبكرًا: فبعض الوثائق يتطلب الحصول عليها من الخارج وقتًا.

• بطاقتك الوطنية أو جواز سفرك ساري المفعول وعقد شرائك (أو، بالنسبة لعقار موروث، رسم الإراثة والإحصاء).
• شهادة ملكية حديثة من المحافظة العقارية (الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية)، تؤكد هوية المالك والتحملات المقيدة (رهن، حجز…). ويمكن طلبها عبر الإنترنت.
• الإبراء الضريبي: منذ فاتح يوليوز 2024 (المادة 139-IV من المدونة العامة للضرائب)، لا يمكن تحرير عقد البيع دون شهادة تثبت أداء رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية عن سنة البيع والسنوات السابقة. ومنذ أبريل 2026، يودع الموثق الطلب إلكترونيًا، وتتوفر كل إدارة على 48 ساعة للرد، بعد تسوية المتأخرات إن وجدت.
• بالنسبة لشقة في ملكية مشتركة، شهادة من وكيل اتحاد الملاك تثبت أنك أديت التحملات المشتركة: فالمشتري مسؤول بالتضامن عن المتأخرات وسيطالب بها.
• إذا كان هناك قرض جار، بيان التسديد من البنك، ثم رفع اليد عن الرهن.
• بالنسبة للضريبة والتحويل: مبررات ثمن الشراء والمصاريف والأشغال (فواتير، رخص) والتمويل بالعملة الصعبة (إشعارات التحويل، شواهد بنكية).

كونك من مغاربة العالم لا يغير القاعدة: يؤدي البائع الضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية. وسعرها 20 % من الربح الصافي (ثمن البيع ناقص ثمن الشراء بعد إعادة التقييم والمصاريف والأشغال المبررة)، مع حد أدنى قدره 3 % من ثمن البيع، يستحق حتى في غياب الربح أو في حالة الخسارة.

• إعفاء السكن الرئيسي المشغول لمدة لا تقل عن 5 سنوات في تاريخ البيع. وبالنسبة لمغاربة العالم، يعتبر سكنًا رئيسيًا المسكن الذي يحتفظون به للسكن بالمغرب، أو الذي يشغله مجانًا الزوج أو الأصول أو الفروع، ما لم يكن مكرى أو مخصصًا لاستعمال مهني. ولا يستفاد من هذا الإعفاء إلا مرة واحدة خلال مدة 5 سنوات، ويجب أن يتم البيع داخل أجل أقصاه سنة من تاريخ إفراغ المسكن. وإذا تجاوز الثمن 4.000.000 درهم، يبقى الحد الأدنى البالغ 3 % مستحقًا على الجزء الذي يفوق هذا المبلغ.
• إعفاء البيوعات التي لا يتجاوز مجموعها خلال السنة الميلادية 140.000 درهم.

يتم التصريح والأداء إلكترونيًا داخل أجل 30 يومًا الموالية للبيع؛ وغالبًا ما يتكلف بذلك الموثق ويقتطع الضريبة من الثمن، فتأكد من ذلك معه. ويمكنك أيضًا أن تطلب من المديرية العامة للضرائب رأيًا مسبقًا داخل أجل 30 يومًا من تاريخ الوعد بالبيع: وجوابها، الذي يصدر داخل 60 يومًا، يعد بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء لمدة 6 أشهر. وفي حالة الشياع، يصرح كل شريك بحصته. وتحقق أخيرًا مما إذا كان يجب التصريح بالبيع أيضًا في بلد إقامتك. وتجد تفاصيل الحساب في دليلنا حول الضريبة على الأرباح العقارية.

هذا هو السؤال الأساسي بالنسبة لمغاربة العالم، والجواب يتوقف على طريقة أداء ثمن العقار في الأصل. ويميز تنظيم الصرف (التعليمة العامة لعمليات الصرف 2026) بين عدة حالات:

• عقار اشتري بالعملة الصعبة: ثمن البيع، بما فيه الربح، قابل للتحويل بحرية ودون سقف بعد أداء الضرائب. ويتم التحويل عبر بنكك، بتقديم عقد البيع، وما يثبت أداء الضرائب والرسوم، ومبررات التمويل بالعملة الصعبة عند الشراء.
• عقار اشتري بقرض بالدرهم سُدد من الخارج: الجزء القابل للتحويل مرتبط مبدئيًا بالمبالغ التي دخلت فعلًا بالعملة الصعبة (المساهمة الذاتية وأقساط أصل الدين). اطلب من بنكك حسابًا مكتوبًا.
• عقار اشتري بالدرهم (ادخار بالمغرب، حساب عادي): يودع الثمن في حساب بالدرهم ولا يمكن تحويله بحرية؛ ويمكنك استعماله أو إعادة استثماره في المغرب. أما «الحساب القابل للتحويل لأجل»، الذي يحوَّل على أقساط سنوية بنسبة 25 %، فهو مخصص للأجانب غير المقيمين ولا يمكن لمغاربة العالم فتحه.
• عقار موروث: إذا كان الهالك قد موّله بالعملة الصعبة، ينتقل الحق في التحويل إلى الورثة. وإلا فإن الوضعية تقترب من وضعية عقار اشتري بالدرهم؛ اعرض الملف على بنكك قبل التوقيع.

لتلقي الأموال، يعد الحساب بالدرهم القابل للتحويل المفتوح بالمغرب باسمك حلًا عمليًا: فهو يستقبل التحويلات ويستعمل للأداء بالمغرب وبالخارج. اطلب من البنك اللائحة الدقيقة للوثائق قبل البيع، واعتبر التحويل آخر مرحلة، بعد أداء الضريبة.

• تقدير قيمة العقار بثمن السوق وتجميع الوثائق.
• نشر الإعلان، مثلًا مجانًا على HabitatMaroc، وتنظيم الزيارات بواسطة أحد الأقارب أو وكالة مفوضة.
• توقيع الوعد بالبيع لدى الموثق؛ ويودع التسبيق في حسابه، وليس أبدًا لدى وسيط.
• الحصول على الإبراء الضريبي، وعند الاقتضاء، شهادة وكيل اتحاد الملاك ورفع اليد عن الرهن.
• توقيع العقد النهائي، بنفسك أو بواسطة وكيلك؛ ويدفع المشتري الباقي للموثق.
• يسجل الموثق العقد، ويصرح بالضريبة، ويقيد البيع في المحافظة العقارية، ثم يسلمك الثمن.
• تحويل الأموال عبر بنكك، إذا كان العقار يخول هذا الحق.

على سبيل الاستئناس، وبعد إيجاد المشتري، احسب غالبًا من شهر إلى ثلاثة أشهر إلى غاية تسلم الثمن. وتطول الآجال إذا كان الرسم العقاري يحتاج إلى تسوية، أو إذا لم تُصفَّ التركة، أو إذا وجب إعادة تحرير الوكالة.

• المشترون المزيفون: احذر ممن يشتري دون زيارة، أو يرسل إثبات تحويل «قيد المعالجة»، أو يطلب منك أداء مصاريف للإفراج عن دفعة. وحدها الأموال التي يتوصل بها الموثق يعتد بها.
• الاستيلاء على العقارات: استُعملت وكالات مزورة لبيع عقارات ملاك غائبين. لا ترسل نسخة من رسمك العقاري أو وكالتك إلى أشخاص لا تعرفهم، واطلع بانتظام على شهادة الملكية الخاصة بعقارك.
• الثمن «غير المصرح به»: التصريح بثمن أقل من الثمن الحقيقي لتخفيض الضريبة غش ضريبي. ويمكن للإدارة تصحيح الثمن، ولن يكون من الممكن أبدًا تحويل الجزء المدفوع نقدًا بشكل قانوني، كما أن أداء تكملة الثمن بالخارج يعرض للمتابعة بسبب مخالفة تنظيم الصرف. ويقوم مكتب الصرف والمديرية العامة للضرائب بمراقبات مشتركة لهذا النوع من البيوعات. أما المشتري فسيؤدي ضريبة أكبر عند إعادة البيع.
• وكيل بصلاحيات مفرطة: الوكالة الغامضة تسمح بالبيع بأي ثمن أو بقبض الثمن. حدد الضوابط كتابة، حتى مع أحد أفراد العائلة.

• شهادة ملكية حديثة، دون تحملات غير متوقعة.
• وكالة رسمية، حاملة للأبوستيل ومترجمة، أو مواعيد حضور منسقة مع الموثق.
• الحصول على الإبراء الضريبي (رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية).
• شهادة وكيل اتحاد الملاك ورفع اليد عن الرهن، عند الاقتضاء.
• حساب الضريبة على الأرباح العقارية مصادق عليه من الموثق أو برأي مسبق من المديرية العامة للضرائب.
• تجميع مبررات التمويل بالعملة الصعبة من أجل التحويل.
• حساب بنكي باسمك، ويفضل أن يكون بالدرهم القابل للتحويل، جاهز لتلقي الثمن.
• إلغاء الوكالة بعد انتهاء البيع.