الضريبة على الأرباح العقارية في المغرب: طريقة الحساب والإعفاءات والآجال

عندما تبيع مسكنًا أو أرضًا أو محلًا في المغرب، يخضع الربح المحقق للضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية، المعروفة اختصارًا بالضريبة على الأرباح العقارية. البائع هو من يؤديها وليس المشتري. السعر هو 20 % من الربح الصافي، لكن الضريبة لا يمكن أن تقل عن حد أدنى قدره 3 % من ثمن البيع، حتى لو بعت دون ربح أو بخسارة.

تُعفى عدة حالات، خاصة بيع السكن الرئيسي المشغول منذ 5 سنوات على الأقل والهبات بين الأقارب المقربين. يجب الإدلاء بالإقرار وأداء الضريبة داخل أجل 30 يومًا من تاريخ البيع؛ وعمليًا، يتكفل الموثق بذلك في أغلب الحالات من ثمن البيع الذي يحتفظ به. يعتمد هذا الدليل على أحكام المدونة العامة للضرائب في صيغتها لسنة 2026.

تستهدف المادة 61 من المدونة العامة للضرائب كل «تفويت» يتعلق بعقار موجود في المغرب. ويشمل ذلك على الخصوص:

• بيع شقة أو فيلا أو رياض أو محل أو أرض، مبنية أو غير مبنية، وكذا تفويت الحقوق العينية العقارية؛
• تفويت حصص الشركات العقارية الشفافة جبائيًا وأسهم أو حصص الشركات ذات الغلبة العقارية غير المدرجة في البورصة، أي التي يتكون 50 % على الأقل من أصولها من عقارات؛
• المعاوضة (تعتبر بيعًا مزدوجًا)، وتقديم عقار حصةً في شركة، وقسمة عقار مشاع مع أداء معدل (على الجزء المقابل للمعدل فقط)، ونزع الملكية، والتفويتات بدون عوض، باستثناء المعفاة منها بين الأقارب.

تهم هذه القواعد الأشخاص الذاتيين. أما المنعش العقاري أو من يمارس تجارة العقار كنشاط مهني فيخضع لنظام آخر.

يخضع الربح الصافي لسعر موحد قدره 20 % (المادة 73-II-F-6° من المدونة العامة للضرائب). وقد ألغى قانون المالية لسنة 2023 السعر المرتفع الذي كان يطبق على البيع الأول للأراضي الحضرية غير المبنية: أصبحت الأرض اليوم تخضع لنفس سعر الشقة، كيفما كانت مدة التملك.

إلى جانب ذلك، تفرض المادة 144-II حدًا أدنى للضريبة يساوي 3 % من ثمن التفويت، يُستحق حتى في غياب الربح. تؤدي إذن المبلغ الأعلى بين 20 % من الربح الصافي و3 % من الثمن. عمليًا، كلما كان الربح الصافي أقل من 15 % من ثمن البيع، يطبق الحد الأدنى البالغ 3 %. ولا يطبق هذا الحد الأدنى على العمليات المعفاة، إلا في الحالة الخاصة للسكن الرئيسي المبيع بأكثر من 4.000.000 درهم، المفصلة أدناه.

حسب المادة 65 من المدونة العامة للضرائب، الربح الصافي هو الفرق بين ثمن البيع، مخصومًا منه مصاريف التفويت، وكلفة الاقتناء بعد إعادة تقييمها. خطوة بخطوة:

• ثمن التفويت: الثمن المضمن في العقد. يمكنك أن تخصم منه مصاريف التفويت المبررة التي تحملتها: عمولة الوكالة، الإعلانات، مصاريف العقد التي يتحملها البائع، تعويضات إفراغ المحتل.
• ثمن الاقتناء: الثمن المؤدى آنذاك، مضافًا إليه مصاريف الاقتناء. وتحتسب هذه المصاريف جزافيًا بنسبة 15 % من ثمن الشراء، إلا إذا أثبتّ مصاريف فعلية أعلى (واجبات التسجيل، المحافظة العقارية، الموثق، السمسرة).
• مصاريف الاستثمار: البناء، التوسيع، التجديد، التحسين، تجهيز الأرض، بشرط إثباتها بفواتير. وتضاف إليها فوائد القرض العقاري (أو هامش تمويل المرابحة أو الإجارة المنتهية بالتمليك) الذي استعمل في الشراء أو الأشغال.
• إعادة التقييم: يُضرب ثمن الاقتناء بعد الزيادة المذكورة في معامل يرتبط بسنة الشراء ويعكس التضخم. تنشر وزارة الاقتصاد والمالية الجدول كل سنة بقرار في الجريدة الرسمية؛ ويُعتمد جدول سنة البيع.

إذا تعذر إثبات ثمن الشراء أو الأشغال، تقوم الإدارة بتقديرها بنفسها. ويمكنها أيضًا تصحيح ثمن بيع يبدو لها أقل من القيمة السوقية. وفي حالة الفرض التلقائي للضريبة دون معطيات أخرى، يكون الأساس هو ثمن التفويت مخصومًا منه 20 %.

مثال توضيحي فقط: شقة اشتُريت بـ900.000 درهم سنة 2010، مع أشغال مفوترة بقيمة 65.000 درهم أُنجزت في نفس السنة، وبيعت بـ1.900.000 درهم سنة 2026. يؤدي البائع عمولة وكالة مفوترة بنسبة 2,5 %. بالنسبة لسنة 2010، يحدد الجدول المنشور سنة 2026 (قرار 6 فبراير 2026، الجريدة الرسمية عدد 7486) المعامل في 1,296.

• الثمن الصافي للتفويت: 1.900.000 − 47.500 عمولة = 1.852.500 درهم
• كلفة الاقتناء: 900.000 + 135.000 مصاريف جزافية (15 %) + 65.000 أشغال = 1.100.000 درهم
• الكلفة بعد إعادة التقييم: 1.100.000 × 1,296 = 1.425.600 درهم
• الربح الصافي: 1.852.500 − 1.425.600 = 426.900 درهم؛ الضريبة بسعر 20 %: 85.380 درهم
• الحد الأدنى 3 %: 1.900.000 × 3 % = 57.000 درهم. الضريبة المستحقة هي الأعلى بين المبلغين: 85.380 درهم.

إذا بيع نفس العقار بـ1.500.000 درهم، ينخفض الربح الصافي إلى 36.900 درهم (1.462.500 − 1.425.600)، أي 7.380 درهم بسعر 20 %. فيطبق حينها الحد الأدنى 3 % (45.000 درهم). وإذا كان العقار سكنًا رئيسيًا للبائع منذ أكثر من 5 سنوات، تكون الضريبة منعدمة في الحالتين. تتغير المعاملات كل سنة: اطلب من الموثق إعادة الحساب بالجدول الساري في تاريخ البيع.

• السكن الرئيسي: يُعفى الربح إذا كان المسكن مخصصًا لسكناك الرئيسية منذ 5 سنوات على الأقل في تاريخ البيع (المادة 63-II-B). ويجب ألا يكون قد أُكري أو خُصص لاستعمال مهني. إذا كنت تملك عدة مساكن، فهو المسكن الذي تختاره كسكن رئيسي. وتتوفر على أجل سنة واحدة بعد إفراغه لإتمام البيع، ويشمل الإعفاء أيضًا الأرض المقام عليها البناء في حدود 5 أضعاف المساحة المغطاة. ولا يمكن الاستفادة منه إلا مرة واحدة خلال مدة 5 سنوات.
• سقف 4.000.000 درهم: إذا بيع السكن الرئيسي بأكثر من 4.000.000 درهم، يبقى حد أدنى للضريبة بنسبة 3 % مستحقًا على الجزء من الثمن الذي يتجاوز هذا السقف فقط. مثال: بيع بـ5.000.000 درهم، ضريبة 3 % على 1.000.000 درهم، أي 30.000 درهم.
• البيوع الصغيرة: يُعفى الربح الذي يحققه كل شخص لا تتجاوز القيمة الإجمالية لتفويتاته العقارية خلال السنة المدنية 140.000 درهم.
• السكن الاجتماعي: يُعفى بيع السكن الاجتماعي بمفهوم المدونة العامة للضرائب، الذي يشغله مالكه كسكن رئيسي منذ 4 سنوات على الأقل، وفق نفس شروط السكن الرئيسي.
• الهبات داخل الأسرة: تُعفى التفويتات بدون عوض بين الأصول والفروع، وبين الأزواج، وبين الإخوة والأخوات، وكذا تلك المنجزة في إطار الكفالة. في المقابل، تبقى الهبة لفائدة ابن الأخ أو ابن العم أو الغير خاضعة للضريبة على أساس القيمة المصرح بها في العقد.

تُعفى كذلك: تفويت الحقوق المشاعة في عقارات فلاحية موجودة خارج المدارات الحضرية بين الورثة. والإعفاءات ليست تلقائية: يجب التصريح بها وتقديم الوثائق المثبتة (شهادة السكنى، فواتير الماء والكهرباء، عقد الهبة…).

الإرث في حد ذاته لا يخضع للضريبة على الأرباح العقارية. لكن عند بيع عقار موروث، يجب معرفة قيمة اقتنائه. تعتمد المدونة العامة للضرائب القيمة التجارية للعقار يوم وفاة الهالك، كما هي مضمنة في الإحصاء الذي يعده الورثة، أو عند عدمه، كما يصرح بها البائع، دون اعتبار عقود القسمة المحررة بعد الوفاة. ويمكن للإدارة مراقبتها إذا بدت لها مبالغًا فيها.

بالنسبة لعقار تم تلقيه بهبة معفاة بين الأقارب، انتبه: قيمة الانطلاق ليست قيمة الهبة، بل ثمن آخر اقتناء بعوض (مضافًا إليه الأشغال)، أو القيمة عند آخر انتقال بالإرث إذا كان لاحقًا له، أو سعر التكلفة إذا كان الواهب قد شيد البناء بنفسه. فالهبة إذن لا «تعيد العداد إلى الصفر».

يجب على البائع إيداع الإقرار بالربح العقاري وأداء الضريبة داخل أجل 30 يومًا من تاريخ البيع (المادتان 83 و173)، مرفقًا بالوثائق المثبتة للمصاريف والأشغال. ويتعين على الموثق أن يتلو عليك هذه الأحكام عند التوقيع، وعمليًا يحتفظ من الثمن بمبلغ كافٍ لأداء الضريبة قبل أن يحول لك الباقي.

منذ 2023، يمكنك طلب رأي مسبق من المديرية العامة للضرائب، إلكترونيًا، داخل أجل 30 يومًا من تاريخ الوعد بالبيع (المادة 234 مكررة أربع مرات). ويعتبر الجواب، المنتظر داخل 60 يومًا والصالح لمدة 6 أشهر، بمثابة شهادة تصفية الضريبة أو الإعفاء. إذا صرحت بعد ذلك على أساسه، تُعفى من المراقبة الجبائية بخصوص هذا الربح. وبدون هذا الرأي، يجب أن تؤدي بصفة مؤقتة 5 % على الأقل من ثمن التفويت (الفرق بين الضريبة المصرح بها و5 %)، باستثناء العمليات المعفاة؛ ويُرد الفائض بعد المراقبة.

في حالة التأخير، تتراكم الجزاءات: زيادة 5 % عن إقرار مودع داخل 30 يومًا من التأخير، و15 % بعد ذلك، و20 % في حالة الفرض التلقائي للضريبة (بحد أدنى 500 درهم). ويترتب عن الأداء المتأخر ذعيرة 10 % (5 % إذا لم يتجاوز التأخير 30 يومًا)، إضافة إلى 5 % عن الشهر الأول و0,5 % عن كل شهر إضافي.

يخضع المغربي المقيم بالخارج، أو الأجنبي غير المقيم، لنفس قواعد المقيم: سعر 20 %، حد أدنى 3 %، نفس طريقة الحساب ونفس أجل 30 يومًا. ولا تنص المدونة العامة للضرائب على سعر خاص بغير المقيمين. ويتم البيع لدى الموثق، وعند الاقتضاء بواسطة وكالة إذا تعذر عليك الحضور.

معلومة مفيدة: يعتبر القانون سكنًا رئيسيًا المسكنَ الذي يحتفظ به المغربي المقيم بالخارج لسكناه في المغرب، أو المسكن الذي يشغله مجانًا زوجه أو أصوله أو فروعه من الدرجة الأولى. يمكن إذن إعفاء بيعه بعد 5 سنوات، بشرط ألا يكون قد أُكري وأن تتمكن من إثبات ذلك. وأخيرًا، قد يطلب منك بلد إقامتك (فرنسا، إسبانيا، بلجيكا…) أيضًا التصريح بالربح؛ والاتفاقيات الجبائية تنص مبدئيًا على آلية لتفادي الازدواج الضريبي. استفسر لدى إدارة الضرائب في بلدك.

• اجمع عقد الشراء ووصولات الواجبات المؤداة آنذاك: إذا تجاوزت مصاريفك الفعلية 15 %، فإنها تخفض الربح أكثر.
• احتفظ بجميع فواتير الأشغال باسمك، مع التعريف الجبائي للمقاولة. بدون فاتورة، لا تُحتسب النفقة.
• احتفظ بكشوفات قرضك العقاري: الفوائد المؤداة تضاف إلى كلفة الاقتناء.
• بالنسبة للسكن الرئيسي، هيّئ ما يثبت السكن خلال 5 سنوات (شهادة السكنى، الفواتير، العنوان في البطاقة الوطنية).
• اطلب من الموثق محاكاة مكتوبة للضريبة منذ الوعد بالبيع، وفكر في طلب الرأي المسبق للمديرية العامة للضرائب لتفادي الأداء المؤقت بنسبة 5 %.
• قبل البيع، أدِّ رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية: لا يمكن للموثق تحرير العقد إلا بعد الإدلاء بشهادة الأداء. وبعد البيع، احتفظ بوصل الإقرار ووصل أداء الضريبة.

وأخيرًا، لا تصرح بثمن أقل من الحقيقي: يمكن للإدارة تصحيحه إلى القيمة السوقية مع الزيادات. لتحديد ثمن واقعي، قارن مع أثمان المتر المربع في حيك، مثلًا عبر التقدير الإلكتروني لموقع HabitatMaroc، ثم اطلب من موثقك التحقق من الحساب.