Impôt sur la plus-value immobilière au Maroc (TPI) : calcul, exonérations et délais

Quand vous vendez un logement, un terrain ou un local au Maroc, le gain réalisé est soumis à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers, appelé couramment TPI (taxe sur les profits immobiliers). C’est le vendeur qui la paie, pas l’acheteur. Le taux est de 20 % du profit net, mais l’impôt ne peut pas être inférieur à un minimum de 3 % du prix de vente, même si vous vendez sans gain ou à perte.

Plusieurs cas sont exonérés, en particulier la vente de la résidence principale occupée depuis au moins 5 ans et les donations en famille proche. La déclaration et le paiement doivent intervenir dans les 30 jours suivant la vente ; en pratique, c’est presque toujours le notaire qui s’en charge, sur les fonds du prix qu’il conserve. Ce guide reprend les règles du Code général des impôts dans son édition 2026.

L’article 61 du CGI vise toute « cession » portant sur un bien immobilier situé au Maroc. Cela couvre notamment :

• la vente d’un appartement, d’une villa, d’un riad, d’un local ou d’un terrain, bâti ou non, ainsi que la cession de droits réels immobiliers ;
• la cession de parts de sociétés immobilières transparentes (type SCI) et de sociétés à prépondérance immobilière non cotées, c’est-à-dire dont l’actif est constitué d’au moins 50 % d’immeubles ;
• l’échange (traité comme une double vente), l’apport d’un immeuble à une société, le partage d’une indivision avec soulte (sur la seule partie payée en soulte), l’expropriation et les donations, sauf celles exonérées entre proches.

Ces règles concernent les particuliers. Un promoteur ou un marchand de biens, dont c’est l’activité professionnelle, relève d’un autre régime.

Le profit net est imposé au taux unique de 20 % (article 73-II-F-6° du CGI). L’ancien taux majoré qui frappait la première vente de terrains urbains non bâtis a été supprimé par la loi de finances 2023 : un terrain est aujourd’hui imposé au même taux qu’un appartement, quelle que soit la durée de détention.

À côté, l’article 144-II impose une cotisation minimale égale à 3 % du prix de cession, due même en l’absence de profit. Vous payez donc le montant le plus élevé entre 20 % du profit net et 3 % du prix. Concrètement, dès que le profit net est inférieur à 15 % du prix de vente, c’est le minimum de 3 % qui s’applique. Cette cotisation minimale ne s’applique pas aux opérations exonérées, sauf dans le cas particulier de la résidence principale vendue plus de 4 000 000 DH, détaillé plus bas.

Selon l’article 65 du CGI, le profit net est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de cession, et le coût d’acquisition réévalué. Étape par étape :

• Prix de cession : le prix inscrit dans l’acte. Vous pouvez en déduire les frais de cession justifiés à votre charge : commission d’agence, annonces, frais d’acte supportés par le vendeur, indemnités d’éviction d’un occupant.
• Prix d’acquisition : le prix payé à l’époque, augmenté des frais d’acquisition. Ceux-ci sont retenus forfaitairement à 15 % du prix d’achat, sauf si vous prouvez des frais réels plus élevés (droits d’enregistrement, conservation foncière, notaire, courtage).
• Dépenses d’investissement : construction, agrandissement, rénovation, amélioration, équipement du terrain, à condition d’être justifiées par des factures. S’y ajoutent les intérêts d’un crédit immobilier (ou la marge d’un financement Mourabaha ou Ijara) ayant servi à l’achat ou aux travaux.
• Réévaluation : le prix d’acquisition ainsi augmenté est multiplié par un coefficient qui dépend de l’année d’achat et reflète l’inflation. Le ministère des Finances publie chaque année la grille par arrêté au Bulletin officiel ; on utilise celle de l’année de la vente.

Si le prix d’achat ou les travaux ne peuvent pas être justifiés, l’administration les estime elle-même. Elle peut aussi corriger un prix de vente qui lui paraît inférieur à la valeur du marché. Et en cas de taxation d’office sans autre information, la base retenue est le prix de cession diminué de 20 %.

Exemple purement illustratif : un appartement acheté 900 000 DH en 2010, avec 65 000 DH de travaux facturés réalisés la même année, revendu 1 900 000 DH en 2026. Le vendeur paie une commission d’agence facturée de 2,5 %. Pour 2010, la grille publiée en 2026 (arrêté du 6 février 2026, BO n° 7486) fixe le coefficient à 1,296.

• Prix net de cession : 1 900 000 − 47 500 de commission = 1 852 500 DH
• Coût d’acquisition : 900 000 + 135 000 de frais forfaitaires (15 %) + 65 000 de travaux = 1 100 000 DH
• Coût réévalué : 1 100 000 × 1,296 = 1 425 600 DH
• Profit net : 1 852 500 − 1 425 600 = 426 900 DH ; impôt à 20 % : 85 380 DH
• Minimum de 3 % : 1 900 000 × 3 % = 57 000 DH. L’impôt dû est le plus élevé des deux : 85 380 DH.

Si le même bien était vendu 1 500 000 DH, le profit net tomberait à 36 900 DH (1 462 500 − 1 425 600), soit 7 380 DH à 20 %. Le minimum de 3 % (45 000 DH) s’appliquerait alors. Et s’il s’agissait de la résidence principale du vendeur depuis plus de 5 ans, l’impôt serait nul dans les deux cas. Les coefficients changent chaque année : faites refaire le calcul par votre notaire avec la grille en vigueur à la date de la vente.

• Résidence principale : le profit est exonéré si le logement est votre habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la vente (article 63-II-B). Il ne doit pas avoir été loué ni utilisé à titre professionnel. Si vous possédez plusieurs logements, c’est celui que vous désignez comme habitation principale. Vous disposez d’un an après l’avoir quitté pour vendre, et l’exonération couvre aussi le terrain dans la limite de 5 fois la surface couverte. Elle ne peut être obtenue qu’une fois par période de 5 ans.
• Plafond de 4 000 000 DH : si la résidence principale est vendue plus de 4 000 000 DH, une cotisation minimale de 3 % reste due sur la seule partie du prix qui dépasse ce seuil. Exemple : vente à 5 000 000 DH, impôt de 3 % sur 1 000 000 DH, soit 30 000 DH.
• Petites ventes : est exonéré le profit d’une personne dont les ventes immobilières de l’année civile ne dépassent pas 140 000 DH au total.
• Logement social : la vente d’un logement social au sens du CGI, occupé par son propriétaire comme habitation principale depuis au moins 4 ans, est exonérée dans les mêmes conditions que la résidence principale.
• Donations en famille : les cessions gratuites entre ascendants et descendants, entre époux et entre frères et sœurs sont exonérées, de même que celles réalisées dans le cadre d’une kafala. Une donation à un neveu, un cousin ou un tiers reste en revanche imposable, sur la valeur déclarée dans l’acte.

Également exonérées : la cession entre cohéritiers de droits indivis sur des terres agricoles situées hors périmètre urbain. Les exonérations ne sont pas automatiques : il faut les déclarer et fournir les justificatifs (certificat de résidence, factures d’eau et d’électricité, acte de donation…).

L’héritage lui-même n’est pas imposé au titre des profits fonciers. Mais quand vous revendez un bien hérité, il faut connaître sa valeur d’acquisition. Le CGI retient la valeur vénale du bien au jour du décès, telle qu’inscrite dans l’inventaire dressé par les héritiers ou, à défaut, déclarée par le vendeur, sans tenir compte des actes de partage établis après le décès. L’administration peut la contrôler si elle lui paraît surévaluée.

Pour un bien reçu par donation exonérée entre proches, attention au piège : la valeur de départ n’est pas celle de la donation, mais le prix de la dernière acquisition à titre onéreux (augmenté des travaux), ou la valeur lors du dernier héritage si celui-ci est postérieur, ou le coût de construction si le donateur a fait bâtir. Une donation ne « remet donc pas le compteur à zéro ».

Le vendeur doit déposer la déclaration du profit immobilier et payer l’impôt dans les 30 jours qui suivent la date de la vente (articles 83 et 173), avec les justificatifs des frais et des travaux. Le notaire doit vous lire ces règles lors de la signature et, en pratique, il retient sur le prix une somme suffisante pour régler l’impôt avant de vous verser le solde.

Depuis 2023, vous pouvez demander un avis préalable à la DGI, en ligne, dans les 30 jours suivant le compromis de vente (article 234 quinquies). La réponse, attendue sous 60 jours et valable 6 mois, vaut attestation de liquidation de l’impôt ou d’exonération. Si vous déclarez ensuite sur cette base, vous n’aurez pas de contrôle fiscal sur ce profit. Sans cet avis, vous devez verser à titre provisoire au moins 5 % du prix de cession (la différence entre l’impôt déclaré et ces 5 %), sauf opération exonérée ; le trop-versé est remboursé après contrôle.

En cas de retard, les sanctions s’additionnent : majoration de 5 % pour une déclaration déposée dans les 30 jours de retard, 15 % au-delà et 20 % en cas de taxation d’office (minimum 500 DH). Le paiement tardif entraîne une pénalité de 10 % (5 % si le retard ne dépasse pas 30 jours), plus 5 % pour le premier mois et 0,5 % par mois supplémentaire.

Un Marocain résidant à l’étranger, ou un étranger non résident, est soumis aux mêmes règles qu’un résident : taux de 20 %, minimum de 3 %, même calcul et même délai de 30 jours. Le CGI ne prévoit pas de taux spécifique pour les non-résidents. La vente se fait chez le notaire, éventuellement par procuration si vous ne pouvez pas vous déplacer.

Bon à savoir : la loi assimile à une habitation principale le logement qu’un MRE conserve pour y habiter lors de ses séjours au Maroc, ou celui occupé gratuitement par son conjoint, ses parents ou ses enfants. Sa vente peut donc être exonérée après 5 ans, à condition de ne pas l’avoir loué et de pouvoir le prouver. Enfin, votre pays de résidence (France, Espagne, Belgique…) peut aussi vous demander de déclarer la plus-value ; les conventions fiscales prévoient en principe un mécanisme contre la double imposition. Renseignez-vous auprès de l’administration fiscale de votre pays.

• Rassemblez l’acte d’achat et les quittances des droits payés à l’époque : si vos frais réels dépassent 15 %, ils réduisent davantage le profit.
• Conservez toutes les factures de travaux à votre nom, avec l’identifiant fiscal de l’entreprise. Sans facture, la dépense ne compte pas.
• Gardez les relevés de votre crédit immobilier : les intérêts payés s’ajoutent au coût d’acquisition.
• Pour une résidence principale, préparez les preuves d’occupation sur 5 ans (certificat de résidence, factures, adresse sur la CNIE).
• Demandez au notaire une simulation écrite de l’impôt dès le compromis, et envisagez l’avis préalable de la DGI pour éviter la consignation provisoire de 5 %.
• Avant la vente, réglez la taxe d’habitation et la taxe de services communaux : le notaire ne peut signer qu’avec l’attestation de paiement. Après la vente, gardez le récépissé de déclaration et la quittance de l’impôt.

Enfin, ne sous-déclarez pas le prix : l’administration peut le redresser à la valeur du marché, avec majorations. Pour fixer un prix réaliste, comparez avec les prix au mètre carré de votre quartier, par exemple grâce à l’estimation en ligne de HabitatMaroc, puis faites valider le calcul par votre notaire.