الشراء على التصميم في المغرب (بيع العقار في طور الإنجاز): العقد والأداءات والضمانات

الشراء على التصميم يعني التوقيع على مسكن لم يبن بعد: يلتزم المنعش العقاري ببنائه داخل أجل محدد، وتؤدي الثمن على دفعات مع تقدم الأشغال. وفي المغرب، ينظم بيع العقار في طور الإنجاز (VEFA) القانون 44.00، الذي غيره بعمق القانون 107.12 الساري منذ نشره بالجريدة الرسمية في 18 فبراير 2016.

القانون حمائي على الورق: فالشرط المخالف لقواعده يجعل العقد باطلًا. لكن عمليًا، لا تتبع كثير من البيوع على التصميم هذا الإطار بدقة (حجز بسيط، ثم وعد بالبيع أو بيع نهائي عند التسليم). وهنا بالضبط يفقد المشترون الحماية.

وهو اختياري ولا يمكن توقيعه إلا بعد الحصول على رخصة البناء. ويتخذ شكل محرر رسمي أو ثابت التاريخ، ويتضمن بيانات العقد الابتدائي باستثناء الضمانة.

• التسبيق: 5 % من الثمن كحد أقصى، يودع في حساب بنكي خاص، لا يمكن التصرف فيه ولا حجزه خلال أجل التراجع، مقابل وصل.
• التراجع: يمكنك التراجع داخل أجل شهر واحد؛ ويرد البائع التسبيق داخل سبعة أيام.
• المدة: ستة أشهر كحد أقصى، غير قابلة للتجديد. ويجب أن ينتهي بعقد ابتدائي أو باسترجاع التسبيق.

كل أداء يطلب قبل توقيع عقد حجز أو عقد ابتدائي باطل: لا تؤد أبدًا «مصاريف حجز» مقابل وصل بسيط.

وهو العقد المحوري في بيع العقار في طور الإنجاز. ومنذ القانون 41.25، المنشور بالجريدة الرسمية في 16 يوليوز 2026، يجب أن يكون محررًا رسميًا، يحرره عمليًا موثق أو عدلان، تحت طائلة البطلان؛ ولم يعد المحرر ثابت التاريخ الذي يحرره محام مقبولًا بالنسبة لهذا العقد.

ويجب أن يتضمن على الخصوص: هوية الأطراف، ومراجع الرسم العقاري للأرض، ورقم وتاريخ رخصة البناء، ووصف المسكن ومساحته التقريبية، والثمن النهائي للمتر المربع وكيفيات الأداء، وأجل التسليم، ومراجع الضمانة.

ويودع البائع لدى محرر العقد تصاميم المهندس المعماري المؤشر عليها «ne varietur»، وتصاميم الخرسانة المسلحة، ودفتر التحملات، والضمانة البنكية أو ضمانة التأمين. اطلب نسخة منها.

يحدد القانون سقف ما يمكن للمنعش تحصيله في كل مرحلة، كنسبة من الثمن الإجمالي:

• 5 % عند الحجز؛
• 5 % عند العقد الابتدائي (10 % إذا لم يكن هناك حجز)؛
• 10 % عند انطلاق الأشغال؛
• 60 % على ثلاث مراحل متفق عليها: الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، الأشغال الكبرى لمجموع البناية، ثم أشغال التشطيب مع رخصة السكن أو شهادة المطابقة؛
• 20 % عند البيع النهائي وتسليم المفاتيح.

لا تؤد أبدًا دفعة قبل أوانها مقارنة مع تقدم الأشغال: عاين الورش، واطلب شهادة المهندس المعماري، وأد بالتحويل أو الشيك، وليس نقدًا أبدًا.

بعد العقد الابتدائي، يجب على البائع تقديم إما ضمانة إتمام الأشغال، وإما ضمانة استرجاع المبالغ المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد (كفالة بنكية أو تأمين). ولا يجوز لمحرر العقد تحويل أموالك إلى المنعش إلا بعد تقديم هذه الضمانة.

وكان من المفترض أن يحدد مرسوم كيفيات هذه الضمانات. وفي يونيو 2023، أفادت «لافي إيكو» بأن المرسومين لا يزالان منتظرين وأن شركات التأمين ترفض في الغالب تغطية ضمانة الإتمام؛ ولم نعثر على نشرهما منذ ذلك الحين. لذا اطلب كتابة اسم البنك الضامن والمبلغ المغطى ومدته، وتحقق من الكفالة لدى البنك.

وحماية أخرى: عندما تتجاوز تسبيقاتك 50 % من الثمن، يمكن إجراء تقييد احتياطي في الرسم العقاري بموافقة البائع. ويحفظ رتبتك إلى غاية تقييد البيع النهائي.

يمكن للمنعش تمديد أجل التسليم بستة أشهر كحد أقصى إذا أخبرك قبل شهر على الأقل من التاريخ المحدد. وبعد ذلك، يؤدي الطرف المتأخر تعويضًا بنسبة 1 % عن كل شهر، في حدود 10 % في السنة؛ وتطبق نفس القاعدة على المشتري الذي يتأخر في أداء دفعة.

وإذا لم يسلم البائع داخل الأجل المتفق عليه، يمكنك فسخ العقد دون أداء أي تعويض والمطالبة بـ 20 % من المبالغ المؤداة. وفي حالات الفسخ الأخرى، يحق للطرف المتضرر الحصول على 15 % من المبالغ المؤداة إلى غاية الأشغال الكبرى، أو 20 % إلى غاية التشطيب.

الحق قائم، لكن استرجاع الأموال من منعش متعثر يظل طويلًا: إذ تتحدث الصحافة عن سنتين إلى ثلاث سنوات من المساطر. ومن هنا أهمية الضمانة البنكية واختيار منعش متين.

إذا كانت الأرض محفظة، يجب على المنعش طلب تجزئة الرسم العقاري الأم إلى رسوم فردية (رسم لكل شقة) وإخبارك بذلك داخل 30 يومًا. ودون رسم فردي، لا يمكن للبنك تقييد الرهن ولا يمكن تقييد البيع النهائي.

يخبرك المنعش بالحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة داخل 60 يومًا. ويأتي البيع النهائي بعد شهادة المهندس المعماري ورخصة السكن وتجزئة الرسم وأداء الباقي. وإذا رفض أحد الطرفين التوقيع داخل 60 يومًا من الإنذار، يمكن للآخر طلب الفسخ مع التعويض أو حكم يقوم مقام عقد البيع.

تصبح مالكًا عند تقييد البيع في الرسم العقاري. وعند تسلم المفاتيح، أنجز محضرًا كتابيًا لحالة المسكن وسجل التحفظات (التشطيبات، المساحات، التجهيزات المنصوص عليها في دفتر التحملات).

• احصل على شهادة من المحافظة العقارية حول رسم الأرض: المالك، الرهون، الحجوز.
• تحقق من رخصة البناء لدى الجماعة (الرقم، التاريخ، عدد الطوابق) وقارنها بالتصاميم.
• استعلم عن المنعش: المشاريع المسلمة، التأخيرات السابقة، آراء المشترين، السجل التجاري.
• اشترط عقد حجز أو عقدًا ابتدائيًا مطابقًا للقانون، لدى موثق أو عدلين، يتضمن مراجع الضمانة.
• اقرأ دفتر التحملات: المواد، التجهيزات، موقف السيارات، القبو، الأجزاء المشتركة، تاريخ التسليم.
• احذر من الأثمان المنخفضة كثيرًا عن السوق ومن التسبيقات المرتفعة المطلوبة دون رسم عقاري ولا رخصة: فقد بينت قضية «باب دارنا» إلى أين يقود ذلك.
• إذا كنت ستقترض، اطلب موافقة البنك على المشروع قبل التوقيع: فهو يمول غالبًا عند البيع النهائي، بعد تأسيس الرسم الفردي.