Hériter d’un bien immobilier au Maroc : acte d’hérédité, partage et vente (guide MRE)

Au décès, tout ce que laisse le défunt forme la succession (التركة). Le Code de la famille fixe un ordre (article 322) : d’abord les droits attachés aux biens, les frais funéraires, puis les dettes du défunt, ensuite les legs valables, et seulement après les parts des héritiers. Un bien encore sous crédit reste grevé : il faut solder la dette, faire jouer l’assurance du prêt ou s’entendre avec la banque.

• Obtenez l’acte de décès ; si le décès a eu lieu à l’étranger, déclarez-le aussi au consulat pour l’état civil marocain.
• Rassemblez le livret de famille, les pièces d’identité des héritiers, les références des biens (numéro de titre foncier, actes adoulaires) et les contrats de crédit.
• Ne vendez ni ne louez rien seul : tant que le partage n’est pas fait, le bien appartient à l’ensemble des héritiers.

C’est la pièce de base de toute succession. Rédigé par deux adoul à partir de témoignages, il identifie le défunt, liste tous les héritiers et leur lien de parenté, puis il est homologué par le juge chargé du notariat (قاضي التوثيق) au tribunal de première instance. Sans acte d’hérédité homologué, ni la conservation foncière, ni le notaire, ni la banque ne peuvent avancer. Chaque héritier peut en demander une copie aux adoul (article 394).

Prévoyez l’acte de décès, le livret de famille, les actes de naissance et pièces d’identité des héritiers, l’acte de mariage du conjoint survivant et des témoins. Avec un dossier complet, comptez en général quelques semaines. Vérifiez la liste avec soin : un héritier oublié (enfant d’un premier mariage, conjoint) pourra contester tout ce qui aura été fait sans lui.

Les héritiers peuvent aussi faire dresser par adoul un inventaire des biens (إحصاء التركة). Il est soumis à un droit d’enregistrement de 1 % de l’actif brut, mais la valeur qui y figure servira plus tard de prix d’acquisition pour l’impôt sur la plus-value.

Le livre VI du Code de la famille (Moudawana) organise l’héritage selon deux mécanismes. Les héritiers « réservataires » (أصحاب الفروض) reçoivent une part fixe : 1/2, 1/4, 1/8, 2/3, 1/3 ou 1/6. Le reste revient aux héritiers agnatiques (العصبة, ta’sib), surtout des parents par les hommes du côté paternel. Les parts dépendent entièrement de la composition de la famille au jour du décès. Quelques repères :

• Conjoint : le mari reçoit 1/2 si l’épouse n’a pas de descendant héritier, 1/4 sinon ; l’épouse reçoit 1/4, ou 1/8 s’il y a des descendants.
• Enfants : fils et filles héritent ensemble, la part d’un fils étant le double de celle d’une fille. Une fille seule, sans frère, reçoit 1/2 ; deux filles ou plus, 2/3 à partager.
• Parents : le père reçoit 1/6 en présence d’enfants (plus un éventuel reste) ; la mère 1/6 en présence d’enfants ou de plusieurs frères et sœurs, sinon 1/3.
• Sans fils, ce qui reste après les parts fixes va aux agnats : le père, à défaut les frères, puis neveux et oncles paternels. C’est pourquoi des filles sans frère partagent souvent avec des oncles ou des cousins.

Exemple simple : un homme laisse son épouse, un fils et une fille, ses parents étant décédés. L’épouse reçoit 1/8 ; les 7/8 restants vont aux enfants, soit 7/12 pour le fils et 7/24 pour la fille. Ces repères sont une information générale, pas un avis juridique : c’est l’adoul ou le notaire qui calcule les parts exactes dans votre cas.

• Un testament ne peut porter que sur un tiers au plus de la succession, calculé après paiement des dettes (articles 277 et 301).
• Il ne peut pas avantager un héritier, sauf si les autres héritiers l’acceptent (article 280) ; l’accord donné après le décès engage les héritiers majeurs qui l’ont donné.
• Les petits-enfants dont le père ou la mère est décédé avant le grand-parent bénéficient d’un legs obligatoire (وصية واجبة), égal à la part de leur parent, dans la limite du tiers (articles 369 à 372).

Un testament ne modifie donc pas les parts des héritiers ; pour organiser une transmission de son vivant (donation), mieux vaut consulter un notaire. Une réforme du Code de la famille, annoncée fin 2024, touche notamment au logement du conjoint survivant ; à la date de mise à jour, elle n’est pas en vigueur et le texte de 2004 s’applique.

Pour un bien titré, les héritiers déposent à la conservation foncière (ANCFCC) dont dépend le bien une réquisition d’inscription signée, l’acte d’hérédité homologué (et le testament s’il y en a un), l’acte de décès, les pièces d’identité des héritiers et le duplicata du titre s’il existe. Chacun est alors inscrit sur le titre comme copropriétaire indivis pour sa quote-part. Sans cette inscription, rien ne peut être vendu.

Côté frais, le Maroc ne prélève pas d’impôt sur les successions. Selon le tarif publié par l’ANCFCC, l’inscription d’une succession coûte un droit fixe de 100 DH par bien. Un partage successoral inscrit dans les deux ans suivant le décès paie un droit fixe de 500 DH par bien ; au-delà, c’est 1,5 % de la valeur (minimum 500 DH). L’acte de partage lui-même supporte un droit d’enregistrement de 1 % de l’actif net partagé ; s’il y a une soulte, cette partie est taxée comme une vente. Faites confirmer les montants à jour par la conservation foncière ou votre notaire.

Pour un bien en melkia, il n’y a pas de registre à mettre à jour : les droits des héritiers reposent sur l’acte d’hérédité ajouté à la chaîne d’actes adoulaires. C’est souvent le bon moment pour lancer l’immatriculation, qui rendra le bien plus facile à partager et à vendre. Si le défunt était étranger, l’ANCFCC demande en plus des pièces propres à sa loi nationale, comme un certificat de coutume délivré par son consulat.

Après l’inscription, les héritiers sont en indivision : chacun possède une quote-part de tout le bien, pas une pièce ou un étage. Personne ne peut être obligé d’y rester (article 27 de la loi 39-08 sur les droits réels), mais les héritiers peuvent convenir par écrit de rester en indivision pour une durée déterminée, par exemple le temps qu’un enfant termine ses études.

• Désignez un gestionnaire avec une procuration écrite, surtout si la plupart des héritiers vivent à l’étranger.
• Partagez charges, taxes et loyers au prorata des parts, si possible via un compte dédié.
• Si un héritier occupe le bien, mettez par écrit les conditions (loyer ou non, entretien, durée).

• Vente du bien entier : tous les héritiers signent chez le notaire ou les adoul, en personne ou par procuration. Si un héritier est mineur, son représentant légal agit pour lui et la vente nécessite souvent l’autorisation du juge chargé des mineurs.
• Partage à l’amiable : un acte de notaire ou d’adoul attribue à chacun un lot, avec une soulte si les lots sont inégaux. Un héritier lésé d’au moins un tiers peut en demander l’annulation dans l’année (article 315).
• Vente d’une seule part : chaque héritier peut vendre sa quote-part. Mais si elle est vendue à un tiers, les cohéritiers peuvent la reprendre au même prix par la préemption (الشفعة), en priorité ceux qui partagent la même part d’héritage. Le délai est de 30 jours après notification de la vente ; sans notification, d’un an après l’inscription sur le titre.

Si un héritier refuse tout accord, n’importe quel autre peut saisir le tribunal de première instance d’une action en partage, dirigée contre tous les copropriétaires et inscrite à titre provisoire sur le titre foncier (article 316). Le tribunal partage le bien en nature quand c’est possible, sur la base d’un plan d’expert ; sinon, il ordonne sa vente aux enchères publiques une fois le jugement définitif (articles 317 à 319). Comptez souvent plus d’un an, pour un prix d’enchères parfois inférieur au marché : négocier sur la base d’une estimation (par exemple celle de HabitatMaroc) puis d’une expertise reste presque toujours préférable.

Pour vendre ou partager un bien, la procuration doit être un acte authentique (article 4 de la loi 39-08, renforcé par la loi 69-16 en 2017 puis par la loi 41.25 en 2026) : une simple signature légalisée ne suffit pas. Depuis l’étranger, elle peut être établie au consulat du Maroc ou chez un notaire de votre pays, avec apostille et traduction ; demandez d’abord au notaire marocain la forme qu’il accepte. Indiquez le bien précis (numéro de titre), les actes autorisés (acte d’hérédité, inscription, partage, vente), un prix minimum et une durée.

Le Code de la famille s’applique à tous les Marocains, même titulaires d’une autre nationalité (article 2) : vivre en Europe ne change pas les parts. Un héritier de nationalité étrangère n’est pas exclu pour cette raison. En revanche, le Code prévoit qu’il n’y a pas de succession entre un musulman et un non-musulman (article 332) : une épouse non musulmane n’hérite pas de son mari musulman, mais elle peut recevoir un legs dans la limite du tiers. Les Marocains de confession juive relèvent du statut personnel hébraïque marocain.

Votre pays de résidence peut aussi appliquer ses propres règles à la succession. Un jugement étranger ne s’applique pas tel quel à un bien au Maroc : il doit recevoir l’exequatur d’un tribunal marocain, qui vérifie notamment le respect de l’ordre public marocain. Avec des biens dans deux pays, faites coordonner un notaire ou avocat de chaque côté.

À la revente, l’impôt sur le profit immobilier (TPI) s’applique. Pour un bien hérité, le prix d’acquisition est la valeur vénale au jour du décès figurant dans l’inventaire des héritiers, ou, à défaut, celle que déclare le vendeur (article 65 du CGI) ; l’administration peut la corriger. Gardez donc une estimation datée de l’époque du décès. Un partage avec soulte peut aussi être imposé sur la partie compensée. Le calcul est détaillé dans notre guide de l’impôt sur la plus-value.

Pour transférer le prix de vente à l’étranger, tout dépend de l’origine des fonds ayant servi à l’achat initial et de votre situation (MRE, résident, étranger). L’Office des changes exige notamment l’acte de vente et la preuve du paiement des impôts ; des règles particulières existent pour les successions. Interrogez votre banque avant de signer et gardez l’acte d’hérédité, l’acte de vente et les quittances fiscales.

Les disputes naissent surtout de l’attente : un héritier qui occupe la maison sans payer, un autre qui avance seul les frais, un désaccord sur le prix. Réunissez tôt toute la famille, partagez les documents par écrit, faites estimer le bien par un tiers neutre et confiez la coordination à une seule personne mandatée. Puis suivez ces étapes :

• 1. Acte de décès et inventaire des biens, dettes et crédits.
• 2. Recherche d’un testament.
• 3. Acte d’hérédité chez les adoul, puis homologation par le juge.
• 4. Procurations authentiques pour les héritiers à l’étranger.
• 5. Inscription des héritiers à la conservation foncière (ou immatriculation d’une melkia).
• 6. Estimation du bien et décision commune : garder, partager ou vendre.
• 7. Acte de partage ou de vente chez le notaire, si possible dans les deux ans suivant le décès.
• 8. Paiement des impôts, puis répartition ou transfert du prix.