الكراء قصير المدة في المغرب (Airbnb وBooking): القواعد والتصريحات والضرائب في 2026

ينظم الإيواء السياحي القانون 80.14 المتعلق بالمؤسسات السياحية وأشكال الإيواء السياحي الأخرى (الظهير 1.15.108 الصادر في 4 غشت 2015)، الذي حل محل القانون 61.00. ويميز بين صنفين: مؤسسات الإيواء السياحي (الفندق، الإقامة السياحية، دار الضيافة، الرياض، القصبة، المأوى، النزل…)، و«أشكال الإيواء السياحي الأخرى» التي تشمل الإيواء لدى الساكن والمخيمات المؤقتة (البيفواك) والإيواء البديل.

ويحدد مرسومه التطبيقي 2.23.441 الصادر في 13 يوليوز 2023، والمنشور بالجريدة الرسمية في غشت 2023، المساطر: رخصة استغلال إلزامية قبل أي فتح في وجه العموم، وتصنيف المؤسسات، وبالنسبة لأشكال الإيواء الأخرى، ترخيص تسلمه السلطة المحلية على أساس دفتر للتحملات. وتفصل قرارات نشرت أواخر 2024 وبداية 2025 معايير التصنيف.

أما الأكرية التي تفوق مدتها ثلاثين يومًا فيخضع لها القانون 67.12 المتعلق بكراء المحلات المعدة للسكنى. ويتناول هذا الدليل الإقامات القصيرة، بالليلة أو بالأسبوع.

لا ينشئ القانون وضعًا خاصًا بالشقة الكاملة المكتراة للسياح عبر منصة. ويقصد بالإيواء لدى الساكن استقبال السياح من طرف شخص ذاتي في إطار تدبير عائلي. ويخضعه مرسوم 2023 لترخيص مدته خمس سنوات قابلة للتجديد، بناءً على ملف يضم: نسخة من البطاقة الوطنية، وصور الغرف والأجزاء المشتركة، ورخصة السكن أو شهادة مهندس تثبت سلامة البناية.

غير أن هذا المرسوم يحيل على قرارات مشتركة لوزارتي الداخلية والسياحة لتحديد دفتر التحملات والعدد الأقصى للغرف والنماذج الإدارية. وإلى غاية يوليوز 2026، وحسب الصحافة، لم تكن هذه النصوص قد نشرت بعد، مما يجعل المسطرة تختلف من مدينة إلى أخرى.

معلن وغير ساري بعد: في يوليوز 2025، أفادت «ميديا 24» بأن قرارًا مكملًا للقانون 80.14 قيد الإعداد لإدماج الإيواء غير المصنف (شقق من نوع Airbnb، ورياضات ودور ضيافة غير مهيكلة) في نظام التصنيف، مع مهلة 24 شهرًا للملاءمة. ولم نعثر على نص منشور في تاريخ هذا التحيين. قبل الشروع، استفسر لدى المندوبية الجهوية للسياحة والسلطة المحلية (الملحقة الإدارية، القيادة).

ولا يعفيك هذا الغموض من الالتزامات القائمة: التصريح بالنزلاء، والتصريح بالمداخيل، واحترام نظام الملكية المشتركة، والتأمين. كما أن المراقبة تتعزز: ففي 2024، فحص مكتب الصرف التحويلات التي توصل بها مكرون في مراكش والدار البيضاء والصويرة وطنجة.

استغلال رياض أو دار ضيافة مع الاستقبال والفطور والخدمات يعني تسيير مؤسسة للإيواء السياحي بمفهوم القانون 80.14. ويستلزم ذلك رخصة استغلال قبل الفتح، تطلب لدى المركز الجهوي للاستثمار، ثم تصنيفًا تراقبه لجنة جهوية قد تعتمد على زيارات مفاجئة.

ويترتب عن هذا الوضع احترام معايير البناء والنظافة والسلامة، والتصريح الإلكتروني بالزبناء، ورسم الإقامة، والضريبة على القيمة المضافة بنسبة 10 % على الإيواء، ومحاسبة مهنية. وقد تؤدي المخالفات إلى إنذار أو مراجعة التصنيف أو غرامات. ولا يصبح الرياض المكترى بأكمله دون خدمات دار ضيافة تلقائيًا: فكل شيء يتوقف على طريقة استغلاله.

تملأ المؤسسات السياحية بطاقة فردية للإيواء عن كل زبون وتصرح بهذه المعطيات إلكترونيًا، طبقًا للمرسوم 2.15.865 الصادر في 9 يونيو 2016.

أما بالنسبة للشخص الذاتي الذي يكري مسكنًا مفروشًا، فإن واجب التصريح بالنشاط وبهوية المقيمين لدى السلطات يستند إلى ظهير يعود إلى 1932 بشأن المساكن المفروشة، وقد ذكرت به السلطات المحلية مرارًا، خاصة في مراكش. وتختلف الكيفيات (مفوضية الشرطة أو السلطة المحلية، استمارة ورقية أو أداة إلكترونية) من مدينة إلى أخرى: استفسر عنها لدى الملحقة الإدارية أو مفوضية الشرطة في حيك.

• سجل اسم كل نزيل راشد وجنسيته ورقم جواز سفره أو بطاقته الوطنية وتواريخ إقامته.
• قم بالتصريح فور الوصول واحتفظ بما يثبته.
• إذا كانت شركة كونسيرجري تتولى الاستقبال، فانص كتابة على أنها المكلفة بذلك.

تخضع مداخيل كراء عقار كائن بالمغرب للضريبة على الدخل، سواء كان المالك مقيمًا فيه أم لا. ويبقى السؤال هو صنف الدخل: فالمدونة العامة للضرائب لا تتناول صراحة الكراء عبر المنصات، ولم تنشر الإدارة قاعدة خاصة بهؤلاء المكرين.

• الدخول العقارية (المادتان 61 و64 من المدونة): منذ 2023، تضاف مداخيل الكراء إلى الدخل الإجمالي بعد خصم جزافي بنسبة 40 %، وتفرض عليها الضريبة حسب الجدول التصاعدي (0 % إلى غاية 40.000 درهم من الدخل الصافي السنوي، ثم من 10 % إلى 37 %). ويودع التصريح قبل فاتح مارس من السنة الموالية.
• الدخول المهنية (المادة 30): عندما يقترن الكراء بخدمات من النوع الفندقي (التنظيف أثناء الإقامة، الفطور، الاستقبال)، فإنه يقترب من النشاط التجاري. وتفرض الضريبة حينئذ على الربح وفق نظام مهني دون خصم 40 %؛ ويودع التصريح قبل فاتح ماي بالنسبة لنظام النتيجة الصافية الحقيقية أو المبسطة.

أما الاقتطاع من المنبع بنسبة 10 % أو 15 %، وخيار السعر المحرر بنسبة 20 % المحدث سنة 2025، فيهمان الأكرية التي تؤديها الشركات أو المهنيون: ولا يطبقان على الليالي التي يؤديها النزلاء عبر منصة.

الضريبة على القيمة المضافة: تدرج المدونة الإيواء وكراء المحلات المفروشة ضمن العمليات الخاضعة لها (المادة 89)، بسعر 10 % بالنسبة للإيواء. ويوجد إعفاء لفائدة مقدمي الخدمات من الأشخاص الذاتيين الذين لا يتجاوز رقم معاملاتهم السنوي 500.000 درهم (المادة 91)؛ ويتعين التحقق من مدى انطباقه على وضعيتك.

عمليًا، احتفظ بكشوفات المنصة والتحويلات وفواتير المصاريف، وصرح عبر بوابة المديرية العامة للضرائب (tax.gov.ma)، واطلب من محاسب أو من المديرية الجهوية للضرائب تأكيد صنف الدخل.

رسم الإقامة بالمؤسسات السياحية رسم جماعي ينص عليه القانون 47.06 المتعلق بجبايات الجماعات المحلية، كما غيره القانون 07.20. يؤديه الزبون عن كل شخص وعن كل ليلة، وتستخلصه مؤسسة الإيواء السياحي ثم تدفعه للجماعة؛ ويختلف سعره حسب صنف المؤسسة والجماعة. كما تستخلص المؤسسات المصنفة رسم الترويج السياحي لفائدة المكتب الوطني المغربي للسياحة.

أما بالنسبة لشقة يكريها شخص ذاتي، فلم نعثر على آلية وطنية سارية لاستخلاص هذا الرسم عبر المنصات، وقد درست بعض الجماعات فرض رسم على الإقامة لدى الساكن. استفسر لدى المصلحة الجبائية لجماعتك عما إذا كان التصريح يعنيك.

يبقى المغربي المقيم بالخارج الذي ليس له موطن ضريبي بالمغرب خاضعًا للضريبة في المغرب عن دخوله ذات المصدر المغربي (المادة 23 من المدونة)، ومنها مداخيل الكراء. ويودع نفس التصريح السنوي إلكترونيًا عبر بوابة المديرية العامة للضرائب.

وقع المغرب اتفاقيات لتفادي الازدواج الضريبي مع عدد كبير من الدول، منها فرنسا وإسبانيا وبلجيكا. وبصفة عامة، تخضع دخول العقار للضريبة في البلد الذي يوجد فيه؛ ويأخذها بلد الإقامة أيضًا بعين الاعتبار ويتفادى الازدواج عن طريق خصم ضريبي أو إعفاء، حسب الاتفاقية. لذا صرح بها أيضًا في بلد إقامتك واحتفظ بما يثبت أداء الضريبة في المغرب.

وتظل المبالغ التي تحولها المنصات إلى حسابات بالخارج مرئية: إذ يتبادل مكتب الصرف والإدارة الجبائية المعلومات، وتفيد الصحافة بأن المنصات تبعث معطيات حول الإقامات المحجوزة.

في العمارات، يحدد القانون 18.00 المتعلق بنظام الملكية المشتركة للعقارات المبنية ونظام الملكية المشتركة كيفية استعمال الأجزاء الخاصة والمشتركة. اطلع عليه قبل الشراء: فبعض الأنظمة تخصص الشقق للسكنى، أو تقيد الأنشطة التجارية، أو تنظم دخول الزوار واستعمال المسبح. ويطبق السانديك النظام وقرارات الجمع العام، ولا ينشئ وحده منعًا جديدًا. غير أن النزاع مع الجيران (الضجيج، كثرة تداول المفاتيح، الأجزاء المشتركة) قد ينتهي أمام القضاء، كما أن شراء شقة لا يمنح وحده الحق في كرائها بالليلة.

أما التأمين، فاطلب تأكيدًا كتابيًا بأن عقد التأمين متعدد المخاطر للمسكن يغطي الكراء للغير بمقابل، بما في ذلك المسؤولية المدنية تجاه النزلاء والجيران. فضمانات المنصات لها شروطها واستثناءاتها ولا تعوض عقدًا محليًا؛ وحسب الصحافة، يتضمن ملف ترخيص الإيواء لدى الساكن نسخة من عقد التأمين.

من الخارج، يلجأ أغلب الملاك إلى شركة كونسيرجري أو مسير: تسليم المفاتيح أو صندوق برمز، التنظيف والأفرشة، الإصلاحات البسيطة، التصريح بالنزلاء، الرد على الرسائل. وقع وكالة مكتوبة تحدد المهام والعمولة ومن يتسلم المبالغ ومن يصرح بالنزلاء ومن يحتفظ بالوثائق الجبائية. واطلب تقريرًا شهريًا وولوجًا إلى الإعلان والحجوزات.

في مراكش، يتبع الطلب الأجندة السياحية: فهو عمومًا أقوى في الربيع والخريف وخلال عطل نهاية السنة، وأضعف في عز الصيف بسبب الحرارة، وإن كانت عطلة مغاربة العالم والتظاهرات الكبرى تغير هذا النمط. ويتغير موعد رمضان كل سنة. اعتمد أسعارًا متغيرة وخصص ميزانية للتكاليف الثابتة (السانديك، الإنترنت، الصيانة، المسبح) التي تؤدى طوال السنة.

• الاطلاع على نظام الملكية المشتركة، والحصول على موافقة كتابية إذا كان يشترطها.
• الاستفسار لدى السلطة المحلية ومندوبية السياحة عن الترخيص المطبق ووضعية النصوص المعلنة.
• تنظيم التصريح بالنزلاء لدى السلطات.
• إبرام تأمين يغطي الكراء قصير المدة والمسؤولية المدنية.
• تجهيز المسكن: كاشف الدخان، مطفأة الحريق، تعليمات وأرقام الطوارئ.
• مسك سجل للحجوزات والمداخيل والمصاريف.
• التصريح بالمداخيل في المغرب داخل الآجال، وبالنسبة لمغاربة العالم، في بلد الإقامة أيضًا.
• التحقق من صنف الدخل والضريبة على القيمة المضافة ورسم الإقامة لدى محاسب ولدى الجماعة.
• توقيع وكالة مكتوبة مع شركة الكونسيرجري.

وإذا بدت لك هذه القيود ثقيلة، فإن الكراء لأكثر من ثلاثين يومًا، مفروشًا أو غير مفروش، يوفر إطارًا أوضح: القانون 67.12، عقد كتابي، ضمانة لا تتجاوز شهرين، ودخول عقارية بخصم 40 %. قد يكون المردود أضعف، لكن التدبير أبسط. راجع دليلنا حول حقوق المكتري والمكري، ومولد عقود الكراء.