Hipoteca en Marruecos: entrada, tipos, garantías y ayudas
Entrada, plazo, tipo fijo o variable, endeudamiento, seguro, hipoteca, garantías Damane Assakane, MRE y murabaha: cómo financiar una compra en Marruecos.
Actualizado: octubre de 2026
Qué miran los bancos
Para una hipoteca (crédit immobilier, قرض عقاري), el banco examina tu entrada, tu capacidad de pago y el inmueble. Las reglas varían según el banco; en general:
- Entrada: como mínimo los gastos de compra (en torno al 7–10 % del precio), a menudo un 10–30 % del precio para mejores condiciones.
- Endeudamiento: no hay tope legal único, pero las cuotas de todos tus créditos suelen limitarse a alrededor del 40 % de los ingresos netos, a veces el 50 % para rentas altas.
- Plazo: normalmente hasta 25 años, con una edad máxima al final del préstamo propia de cada banco. Funcionarios y asalariados fijos tienen ventaja; un autónomo debe justificar ingresos regulares y declarados.
Tipo fijo o variable
El tipo fijo, el más habitual, no cambia durante todo el préstamo. El variable sigue un índice fijado en el contrato: puede empezar más bajo pero subir, de ahí el interés de un techo. Compara siempre la tasa efectiva global (TEG), que incluye gastos de apertura y de garantía.
A título orientativo, según la encuesta de Bank Al-Maghrib publicada en agosto de 2026, el tipo medio de los préstamos inmobiliarios (todos los clientes) fue del 5,06 % en el segundo trimestre de 2026; el tipo oficial se mantuvo en el 2,25 % en septiembre de 2026. Tu tipo dependerá de tu perfil: compara varios bancos.
Hipoteca y seguros
El banco inscribe una hipoteca de primer rango sobre el titre foncier: por eso un inmueble no titulado se financia con dificultad. La ANCFCC cobra la inscripción por tramos del préstamo (0,5 % hasta 250.000 MAD y después 1,5 % hasta 5.000.000 MAD) más 100 MAD por título, además del notario; la cancelación cuesta después 500 MAD por título.
Se exige un seguro de vida e invalidez, a menudo con un seguro de hogar. Si la aseguradora se niega a cubrirte y el préstamo depende de ello, el contrato de préstamo queda resuelto sin gastos (artículo 119 de la ley 31-08).
Tus protecciones (ley 31-08)
- La oferta escrita de préstamo se mantiene al menos 15 días; solo puedes aceptarla tras 10 días de reflexión (artículo 120).
- El contrato de arras financiado con préstamo se firma con la condición de obtenerlo, durante al menos un mes; si se deniega, la señal se devuelve íntegra (artículo 127).
- La amortización anticipada es posible en cualquier momento; la posible penalización tiene un tope del 2 % del capital pendiente (artículo 132).
Garantías del Estado y ayuda directa
El sistema público Damane Assakane, gestionado por Tamwilcom, garantiza una parte del préstamo ante el banco. Incluye FOGARIM (ingresos modestos o irregulares), FOGALOGE (empleados públicos) y FOGALEF (afiliados a la Fundación Mohammed VI de la educación y la formación). Se solicita a través del banco; topes y condiciones pueden cambiar. Según el banco, estas garantías permiten financiar hasta el 100 % del precio, pero el préstamo se debe íntegro.
Para una vivienda nueva, la ayuda directa Daam Sakane (100.000 o 70.000 MAD) se combina con el préstamo y reduce el importe a pedir: comprueba si tienes derecho con nuestra herramienta.
MRE y financiación participativa
Los MRE pueden pedir préstamo a bancos marroquíes en función de sus ingresos en el extranjero (contrato de trabajo, nóminas, extractos bancarios del país de residencia), con hipoteca y seguro; la entrada exigida suele ser mayor.
Los bancos participativos ofrecen la murabaha inmobiliaria: el banco compra el inmueble y te lo revende con un margen conocido desde la firma, pagadero en cuotas fijas sin intereses, con seguro takaful. La conservación de la propiedad cobra un derecho fijo de 1.000 MAD por título por esa reventa.
Ejemplo con cifras
Piso de 1.000.000 MAD, entrada de 200.000 MAD más los gastos de compra (unos 70.000 MAD) y préstamo de 800.000 MAD a 25 años al 5 % fijo (hipótesis cercana a la media de Bank Al-Maghrib):
- cuota mensual de unos 4.680 MAD sin seguro, es decir, unos 603.000 MAD de intereses en total;
- ingresos netos necesarios con un 40 % de endeudamiento: unos 11.700 MAD al mes, sin otros créditos;
- inscripción de la hipoteca: unos 9.600 MAD según la tarifa de la ANCFCC, más el notario.
Prueba tus cifras con nuestro simulador de hipoteca y haz tasar el inmueble: el banco suele hacer su propia tasación.
Preguntas frecuentes
› ¿Se puede pedir una hipoteca sin entrada en Marruecos?
Es posible pero no lo habitual: según el banco, algunos perfiles o una garantía Damane Assakane permiten financiar el 100 %. Ten al menos los gastos de compra.
› ¿Se puede amortizar la hipoteca anticipadamente?
Sí, en cualquier momento. La posible penalización no puede superar el 2 % del capital pendiente (ley 31-08, artículo 132).
› ¿Se puede combinar la hipoteca con Daam Sakane?
Sí, también para un MRE, si cumples las condiciones de la ayuda (nacionalidad marroquí, sin vivienda en Marruecos, vivienda nueva de 700.000 MAD IVA incluido como máximo).
› ¿Qué es la murabaha?
Una financiación participativa: el banco compra el inmueble y te lo revende con un margen fijo conocido de antemano, pagadero en cuotas mensuales, sin intereses.
Para saber más
Información general, no asesoramiento legal: compruébalo con un notario, adul o abogado.