القرض العقاري في المغرب: المساهمة الذاتية، السعر، الضمانات والدعم

في القرض العقاري، يدرس البنك مساهمتك الذاتية وقدرتك على السداد والعقار نفسه. وتختلف القواعد حسب البنوك؛ وعمومًا:

• المساهمة الذاتية: على الأقل ما يغطي مصاريف الشراء (حوالي 7 إلى 10 % من الثمن)، وغالبًا 10 إلى 30 % من الثمن للحصول على شروط أفضل.
• نسبة المديونية: لا يوجد سقف قانوني موحد، لكن مجموع أقساط قروضك يحصر عمومًا في حوالي 40 % من الدخل الصافي، وأحيانًا 50 % بالنسبة للمداخيل المرتفعة.
• المدة: غالبًا حتى 25 سنة، مع سن أقصى عند نهاية القرض يحدده كل بنك. ويحظى الموظفون والأجراء المرسمون بالأفضلية؛ ويجب على المستقل إثبات مداخيل منتظمة ومصرح بها.

السعر الثابت، وهو الأكثر شيوعًا، لا يتغير طوال مدة القرض. أما السعر المتغير فيتبع مؤشرًا محددًا في العقد: قد يبدأ أقل لكنه قد يرتفع، ومن هنا أهمية تحديد سقف له. قارن دائمًا السعر الفعلي الإجمالي، الذي يشمل مصاريف الملف والضمانات.

على سبيل الاستئناس، حسب بحث بنك المغرب المنشور في غشت 2026، بلغ متوسط سعر القروض العقارية (جميع الفئات) 5,06 % خلال الفصل الثاني من 2026؛ وظل سعر الفائدة الرئيسي في 2,25 % في شتنبر 2026. ويتوقف سعرك على ملفك: قارن بين عدة بنوك.

يقيد البنك رهنًا رسميًا من الدرجة الأولى على الرسم العقاري: لذا يصعب تمويل عقار غير محفظ. وتستخلص الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية رسوم التقييد حسب أشطر القرض (0,5 % إلى غاية 250.000 درهم، ثم 1,5 % إلى غاية 5.000.000 درهم) إضافة إلى 100 درهم عن كل رسم، زيادة على أتعاب الموثق؛ ثم يكلف رفع اليد عن الرهن 500 درهم عن كل رسم.

ويشترط تأمين عن الوفاة والعجز، وغالبًا تأمين على السكن. وإذا رفض المؤمن تغطيتك وكان القرض متوقفًا على ذلك، يفسخ عقد القرض دون مصاريف (المادة 119 من القانون 31.08).

• يلتزم المقرض بالعرض المكتوب مدة لا تقل عن 15 يومًا؛ ولا يمكنك قبوله إلا بعد 10 أيام من تسلمه (المادة 120).
• يبرم الوعد بالبيع الممول بقرض تحت شرط الحصول على القرض لمدة لا تقل عن شهر؛ وفي حالة الرفض، يرد التسبيق كاملًا (المادة 127).
• يمكن التسديد المبكر في أي وقت؛ ولا يمكن أن يتجاوز التعويض المحتمل 2 % من رأس المال المتبقي (المادة 132).

يضمن النظام العمومي «ضمان السكن»، الذي تسيره شركة تمويلكم، جزءًا من القرض لدى البنك. ويضم «فوغاريم» (المداخيل المتواضعة أو غير المنتظمة)، و«فوغالوج» (موظفو القطاع العام)، و«فوغالف» (منخرطو مؤسسة محمد السادس للأعمال الاجتماعية للتربية والتكوين). ويقدم الطلب عبر البنك، وقد تتغير السقوف والشروط. وحسب البنوك، تتيح هذه الضمانات تمويل ما يصل إلى 100 % من الثمن، لكن القرض يبقى مستحقًا بالكامل.

وبالنسبة لمسكن جديد، يمكن الجمع بين الدعم المباشر «دعم سكن» (100.000 أو 70.000 درهم) والقرض، مما يقلص المبلغ الواجب اقتراضه: تحقق من أهليتك بأداتنا.

يمكن لمغاربة العالم الاقتراض من البنوك المغربية على أساس مداخيلهم بالخارج (عقد العمل، بيانات الأجر، الكشوفات البنكية لبلد الإقامة)، مع رهن وتأمين؛ وغالبًا ما تكون المساهمة الذاتية المطلوبة أعلى.

تقترح البنوك التشاركية المرابحة العقارية: يشتري البنك العقار ويعيد بيعه لك بهامش ربح معروف منذ التوقيع، يؤدى بأقساط شهرية ثابتة ودون فوائد، مع تأمين تكافلي. وتستخلص المحافظة العقارية وجيبة ثابتة قدرها 1.000 درهم عن كل رسم مقابل إعادة البيع هذه.

شقة بثمن 1.000.000 درهم، مساهمة ذاتية قدرها 200.000 درهم إضافة إلى مصاريف الشراء (حوالي 70.000 درهم)، وقرض بمبلغ 800.000 درهم على 25 سنة بسعر ثابت قدره 5 % (فرضية قريبة من متوسط بنك المغرب):

• قسط شهري يقارب 4.680 درهم دون التأمين، أي حوالي 603.000 درهم من الفوائد في المجموع؛
• الدخل الصافي اللازم بنسبة مديونية 40 %: حوالي 11.700 درهم شهريًا، دون قروض أخرى؛
• تقييد الرهن: حوالي 9.600 درهم حسب تعريفة الوكالة، إضافة إلى أتعاب الموثق.

جرب أرقامك بمحاكي القرض واطلب تقدير العقار: فغالبًا ما يجري البنك خبرته الخاصة.