Alquilar una vivienda en Marruecos: derechos del inquilino y del propietario (ley 67-12)

Desde 2014, el alquiler de una vivienda o de un local profesional se rige por la ley 67-12 sobre las relaciones entre arrendadores e inquilinos. Cubre los alquileres amueblados o vacíos de más de treinta días, anexos incluidos, y se aplica también a los contratos en curso. Los arrendamientos comerciales dependen de otra ley (49-16).

El contrato debe ser escrito y tener fecha cierta (artículo 3). Indica la identidad y el documento de identidad de las partes, la vivienda y su equipamiento, el alquiler, su periodicidad y forma de pago, y los gastos a cargo del inquilino.

La fecha cierta se obtiene legalizando las firmas en el ayuntamiento, firmando ante notario o registrando el contrato en la administración tributaria, la DGI (derecho fijo de 200 MAD).

Un inventario fechado y detallado, sin fórmulas vagas como «buen estado», se anexa al contrato a la entrada y a la salida (artículos 7 y 8). Sin inventario de entrada, se presume que el inquilino recibió la vivienda en estado de uso: haz fotos fechadas y anota los contadores.

La fianza no puede superar dos meses de alquiler (artículo 20). Se devuelve como máximo un mes después de entregar las llaves, menos las cantidades debidas y justificadas; las partes pueden acordar que cubra los últimos meses de alquiler.

El arrendador entrega un recibo firmado que distingue alquiler y gastos (artículo 11); una transferencia hecha según el contrato también sirve de prueba. El inquilino no puede dejar de pagar por un defecto de la vivienda: solo puede pedir al tribunal una reducción (artículo 21).

La revisión sigue las reglas de la ley 07-03, recogidas en los artículos 31 a 38: ninguna subida antes de tres años desde que se fijó el alquiler o desde la última revisión, y como máximo un 8 % para una vivienda (10 % para un local profesional). Para un alquiler de 400 MAD al mes o menos, el juez puede llegar al 50 %.

• Arrendador: una vivienda digna, el mantenimiento y las reparaciones importantes. Si no actúa en el mes siguiente a un requerimiento, el juez puede autorizar al inquilino a hacer las obras y descontarlas del alquiler (artículo 10).
• Inquilino: las pequeñas reparaciones (cerraduras, cristales, pintura, grifería…), salvo pacto en contrario (artículo 19), y su consumo de agua y electricidad; no responde del desgaste normal.
• Comunidad (syndic): los gastos los debe el propietario; el contrato puede repercutir la parte de «servicios» (ascensor, conserjería, limpieza) si la detalla.
• Impuestos locales (ley 47-06): una vivienda alquilada no paga la tasa de vivienda (taxe d’habitation), sino la tasa de servicios municipales (taxe de services communaux), girada a nombre del propietario sobre los alquileres. Si el inquilino debe reembolsarla, el contrato debe preverlo.

El contrato no termina al vencer: diga lo que diga, hace falta un preaviso (artículo 44). Continúa con el nuevo propietario si se vende la vivienda (artículo 4).

El arrendador solo puede dar preaviso por un motivo serio (artículo 45): recuperar la vivienda para él o un familiar cercano, demolición u obras, retrasos en el pago. El preaviso, motivado, concede al menos dos meses, so pena de nulidad (artículo 46); recuperar la vivienda exige en principio 18 meses de propiedad. Si el juez lo valida por recuperación u obras, el arrendador paga la mudanza y un año de alquiler (artículo 51).

Para el inquilino que se va, la ley 67-12 no fija preaviso: inclúyelo en el contrato y avisa por escrito.

En caso de impago, el arrendador, con autorización del presidente del tribunal, envía un requerimiento de pago con un plazo de al menos 15 días y después obtiene una orden de pago (artículos 22 a 27). También puede pedir el desahucio, sin preaviso, por impago pese al requerimiento, deterioro grave u obras no autorizadas (artículo 56).

El desahucio exige siempre una sentencia, ejecutada por un agente judicial (commissaire judiciaire, antiguo huissier): cambiar la cerradura o cortar el agua o la luz está prohibido. A la inversa, el inquilino que se queda tras el fin del contrato debe al menos el doble del alquiler (artículo 13).

• No pagues fianza ni «gastos de reserva» antes de visitar la vivienda y conocer al arrendador.
• Comprueba que es el propietario (certificado de propiedad a nombre de su documento de identidad) o un mandatario con poder; un inquilino no puede subarrendar sin consentimiento escrito (artículo 39).
• Desconfía de alquileres demasiado bajos y paga por transferencia o contra recibo.

Los alquileres de treinta días o menos (de temporada o por noches) no se rigen por la ley 67-12, sino por las normas de alojamiento turístico; un amueblado alquilado más de treinta días sí está cubierto. Redacta contrato y recibos con nuestro generador.