كراء مسكن في المغرب: حقوق المكتري والمكري (القانون 67.12)

منذ 2014، ينظم كراء المساكن والمحلات المهنية القانون 67.12 المتعلق بتنظيم العلاقات التعاقدية بين المكري والمكتري. ويشمل الأكرية المفروشة أو غير المفروشة التي تفوق مدتها ثلاثين يومًا، بما فيها المرافق، ويطبق أيضًا على العقود الجارية. أما الأكرية التجارية فيخضع لها قانون آخر (49.16).

يجب أن يبرم عقد الكراء بمحرر كتابي ثابت التاريخ (المادة 3)، يتضمن هوية الطرفين ووثيقة إثبات هويتهما، والمحل وتجهيزاته، والوجيبة الكرائية ودورية أدائها ووسيلته، وكذا التكاليف التي يتحملها المكتري.

ويكتسب العقد تاريخًا ثابتًا بالمصادقة على التوقيعات لدى الجماعة، أو بتوقيعه لدى موثق، أو بتسجيله لدى المديرية العامة للضرائب (رسم ثابت قدره 200 درهم).

يرفق بالعقد بيان وصفي مؤرخ ومفصل لحالة المحل عند التسلم وعند الإرجاع، دون عبارات عامة من قبيل «حالة جيدة» (المادتان 7 و8). وفي غيابه عند الدخول، يفترض أن المكتري تسلم المحل في حالة صالحة للاستعمال: التقط صورًا مؤرخة وسجل قراءة العدادات.

لا يمكن أن تتجاوز الضمانة واجب شهرين من الوجيبة الكرائية (المادة 20). وترد في أجل أقصاه شهر من إرجاع المحل، مع خصم المبالغ المستحقة والمثبتة؛ ويمكن للطرفين الاتفاق على تخصيصها لكراء الأشهر الأخيرة.

يسلم المكري وصلًا موقعًا يميز بين الوجيبة والتكاليف (المادة 11)؛ كما يعتبر الأداء بالوسيلة المتفق عليها، كالتحويل البنكي، وسيلة إثبات. ولا يجوز للمكتري الامتناع عن الأداء بسبب عيب في المحل، وإنما يمكنه أن يطلب من المحكمة تخفيض الوجيبة (المادة 21).

تخضع المراجعة للقواعد الواردة في القانون 07.03 والمضمنة في المواد من 31 إلى 38: لا زيادة قبل مرور ثلاث سنوات على تحديد الوجيبة أو آخر مراجعة، وبنسبة أقصاها 8 % بالنسبة للسكنى (10 % للمحلات المهنية). وإذا كانت الوجيبة لا تتجاوز 400 درهم شهريًا، يمكن للمحكمة أن تصل إلى 50 %.

• المكري: محل لائق، والصيانة والإصلاحات الضرورية. وإذا لم يقم بها داخل أجل شهر من إشعاره، يمكن لرئيس المحكمة أن يأذن للمكتري بإجرائها وخصمها من الوجيبة (المادة 10).
• المكتري: الإصلاحات البسيطة (الأقفال، الزجاج، الصباغة، الصنابير…) ما لم ينص العقد على خلاف ذلك (المادة 19)، واستهلاكه من الماء والكهرباء؛ ولا يُسأل عن الاستعمال العادي.
• السانديك: تكاليف الملكية المشتركة على عاتق المالك؛ ويمكن للعقد أن يحمل المكتري جزء «الخدمات» منها (المصعد، الحراسة، النظافة) إذا حدده.
• الجبايات المحلية (القانون 47.06): لا يخضع المسكن المكترى لضريبة السكن، بل لرسم الخدمات الجماعية الذي يفرض باسم المالك على أساس مبلغ الكراء. ويجب التنصيص في العقد على إرجاعه من طرف المكتري إن اتفق على ذلك.

لا ينتهي عقد الكراء بحلول أجله: رغم كل شرط مخالف، لا بد من إشعار بالإفراغ (المادة 44). ويستمر مع المالك الجديد في حالة البيع (المادة 4).

لا يمكن للمكري توجيه الإشعار بالإفراغ إلا لسبب جدي (المادة 45): الاسترداد لسكناه أو لسكنى أحد أقاربه، الهدم أو الإصلاحات، التماطل في الأداء. ويكون الإشعار معللًا بأجل لا يقل عن شهرين، تحت طائلة البطلان (المادة 46)؛ ويشترط الاسترداد للسكن مبدئيًا تملكًا لمدة 18 شهرًا. وإذا صححته المحكمة للاسترداد أو للأشغال، يؤدي المكري صوائر الانتقال وتعويضًا يعادل كراء سنة (المادة 51).

أما المكتري الذي يرغب في المغادرة، فلا يحدد له القانون 67.12 أجلًا للإشعار: نصوا عليه في العقد ووجهوا الإشعار كتابة.

في حالة عدم الأداء، يوجه المكري، بإذن من رئيس المحكمة، إنذارًا بالأداء داخل أجل لا يقل عن 15 يومًا، ثم يحصل على أمر بالمصادقة على الإنذار والأداء (المواد من 22 إلى 27). ويمكنه أيضًا طلب الإفراغ دون إشعار في حالة عدم الأداء رغم الإنذار، أو الإهمال المسبب لضرر كبير، أو التغييرات دون موافقة (المادة 56).

يتم الإفراغ دائمًا بمقتضى حكم ينفذه مفوض قضائي: يمنع تغيير الأقفال أو قطع الماء أو الكهرباء. وفي المقابل، يلزم المكتري الذي يبقى بعد انتهاء العقد بتعويض لا يقل عن ضعف الوجيبة الكرائية (المادة 13).

• لا تدفع أي ضمانة أو «مصاريف حجز» قبل زيارة المسكن ولقاء المكري.
• تحقق من أنه المالك (شهادة ملكية باسم مطابق لبطاقته الوطنية) أو وكيل بموجب وكالة؛ ولا يجوز للمكتري تولية الكراء دون موافقة كتابية (المادة 39).
• احذر من الأثمنة المنخفضة جدًا، وادفع بتحويل بنكي أو مقابل وصل.

لا يخضع الكراء لمدة ثلاثين يومًا أو أقل (موسمي أو بالليلة) للقانون 67.12، بل لقواعد الإيواء السياحي؛ أما المسكن المفروش المكترى لأكثر من ثلاثين يومًا فيشمله القانون. حرر العقد والتوصيلات بواسطة مولدنا.