إرث عقار في المغرب: الإراثة والقسمة والبيع (دليل لمغاربة العالم)

عند الوفاة، يشكل كل ما تركه المتوفى التركة. وتحدد مدونة الأسرة ترتيبًا (المادة 322): أولًا الحقوق المتعلقة بعين التركة، ثم نفقات تجهيز الميت، ثم ديونه، ثم الوصية الصحيحة النافذة، وبعدها فقط أنصبة الورثة. ويبقى العقار المثقل بقرض مثقلًا به: يجب أداء الدين أو تفعيل تأمين القرض أو الاتفاق مع البنك.

• احصل على شهادة الوفاة؛ وإذا وقعت الوفاة في الخارج، صرح بها أيضًا لدى القنصلية لتسجيلها في الحالة المدنية المغربية.
• اجمع كناش الحالة المدنية، وبطاقات تعريف الورثة، ومراجع العقارات (رقم الرسم العقاري، العقود العدلية) وعقود القروض.
• لا تبع ولا تكرِ أي شيء بمفردك: ما دامت القسمة لم تتم، فالعقار ملك لجميع الورثة.

هو الوثيقة الأساسية في كل تركة. يحرره عدلان اعتمادًا على شهادة الشهود، ويحدد هوية المتوفى ويذكر جميع الورثة وصلة قرابتهم به، ثم يخاطب عليه القاضي المكلف بالتوثيق لدى المحكمة الابتدائية. وبدون رسم إراثة مخاطب عليه، لا يمكن للمحافظة العقارية ولا للموثق ولا للبنك القيام بأي إجراء. ولكل وارث الحق في الحصول على نسخة منه من العدلين (المادة 394).

جهز شهادة الوفاة، وكناش الحالة المدنية، وعقود ازدياد الورثة وبطاقات تعريفهم، وعقد زواج الزوج الباقي على قيد الحياة، والشهود. ومع ملف كامل، يستغرق الأمر عادة بضعة أسابيع. راجع اللائحة بعناية: فالوارث المنسي (ابن من زواج سابق، أو زوج) يمكنه الطعن في كل ما تم دونه.

ويمكن للورثة أيضًا أن يطلبوا من العدول إحصاء التركة. ويخضع هذا الإحصاء لواجب تسجيل نسبته 1% من الأصول الإجمالية، لكن القيمة المضمنة فيه ستعتمد لاحقًا كثمن اقتناء لاحتساب الضريبة على الأرباح العقارية.

ينظم الكتاب السادس من مدونة الأسرة الإرث وفق طريقتين. أصحاب الفروض يأخذون سهمًا مقدرًا: النصف أو الربع أو الثمن أو الثلثين أو الثلث أو السدس. والباقي يعود إلى العصبة، وهم أساسًا الأقارب الذكور من جهة الأب. وتتوقف الأنصبة كليًا على تركيبة الورثة يوم الوفاة. بعض المعالم:

• الزوجان: للزوج النصف إذا لم يكن للزوجة فرع وارث، والربع إذا وجد؛ وللزوجة الربع، أو الثمن إذا وجد فرع وارث.
• الأبناء: يرث الأبناء والبنات معًا، للذكر مثل حظ الأنثيين. والبنت الواحدة بدون أخ تأخذ النصف، والبنتان فأكثر الثلثين.
• الأبوان: للأب السدس مع وجود الولد (مع ما قد يبقى تعصيبًا)؛ وللأم السدس مع وجود الولد أو اثنين فأكثر من الإخوة، وإلا فالثلث.
• عند عدم وجود ابن، يذهب ما بقي بعد الفروض إلى العصبة: الأب، فإن لم يوجد فالإخوة، ثم أبناء الإخوة والأعمام. ولهذا تتقاسم البنات اللواتي ليس لهن أخ التركة في الغالب مع الأعمام أو أبنائهم.

مثال بسيط: توفي رجل عن زوجة وابن وبنت، وكان أبواه قد توفيا. للزوجة الثمن، والباقي أي 7/8 للأبناء: 7/12 للابن و7/24 للبنت. هذه معالم عامة وليست استشارة قانونية: العدول أو الموثق هم من يحسبون الأنصبة الدقيقة في حالتك.

• لا يمكن أن تتجاوز الوصية ثلث التركة، ويحتسب الثلث بعد أداء الديون (المادتان 277 و301).
• لا وصية لوارث إلا إذا أجازها بقية الورثة (المادة 280)؛ والإجازة بعد الوفاة تلزم من صدرت عنه من الورثة كاملي الأهلية.
• للأحفاد الذين توفي أبوهم أو أمهم قبل الجد أو الجدة وصية واجبة بمقدار نصيب أصلهم، على ألا تتجاوز الثلث (المواد 369 إلى 372).

إذن لا تغير الوصية أنصبة الورثة؛ ولتنظيم انتقال الأموال خلال الحياة (بالهبة)، يستحسن استشارة موثق. وقد أعلن أواخر 2024 عن إصلاح لمدونة الأسرة يهم خصوصًا بيت الزوجية للزوج الباقي على قيد الحياة؛ وفي تاريخ التحيين لم يدخل بعد حيز التنفيذ، ويبقى نص 2004 هو المطبق.

بالنسبة للعقار المحفظ، يودع الورثة لدى المحافظة العقارية التي يتبع لها العقار طلب تقييد موقعًا، ورسم الإراثة المخاطب عليه (والوصية إن وجدت)، وشهادة الوفاة، وبطاقات تعريف الورثة، ونظير الرسم العقاري إن وجد. فيقيد كل واحد منهم في الرسم العقاري مالكًا على الشياع بقدر نصيبه. وبدون هذا التقييد لا يمكن بيع أي شيء.

من حيث المصاريف، لا يفرض المغرب ضريبة على التركات. وحسب التعريفة التي نشرتها الوكالة، يؤدى عن تقييد التركة واجب ثابت قدره 100 درهم عن كل عقار. وتؤدي القسمة التي تقيد خلال السنتين التاليتين للوفاة واجبًا ثابتًا قدره 500 درهم عن كل عقار؛ وبعد ذلك 1,5% من القيمة (بحد أدنى 500 درهم). أما عقد القسمة نفسه فيخضع لواجب تسجيل نسبته 1% من صافي الأصول المقسومة؛ وإذا تضمن مدركًا (معدلًا)، يفرض على هذا الجزء الواجب المطبق على البيع. اطلب تأكيد المبالغ المحينة من المحافظة العقارية أو من موثقك.

بالنسبة للعقار بملكية عدلية، لا يوجد سجل يجب تحيينه: تقوم حقوق الورثة على رسم الإراثة المضاف إلى سلسلة العقود العدلية. وغالبًا ما يكون هذا هو الوقت المناسب لطلب التحفيظ، مما يسهل القسمة والبيع لاحقًا. وإذا كان المتوفى أجنبيًا، تطلب الوكالة وثائق إضافية مرتبطة بقانونه الوطني، مثل شهادة العرف التي تسلمها قنصليته.

بعد التقييد، يصبح الورثة شركاء على الشياع: يملك كل واحد حصة في العقار كله، لا غرفة أو طابقًا بعينه. ولا يجبر أحد على البقاء في الشياع (المادة 27 من القانون 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية)، لكن يجوز للورثة الاتفاق كتابة على البقاء في الشياع لمدة معينة، مثلًا إلى أن يكمل أحد الأبناء دراسته.

• عينوا مسيرًا بوكالة مكتوبة، خاصة إذا كان أغلب الورثة يقيمون في الخارج.
• وزعوا التكاليف والضرائب والأكرية حسب الحصص، ويفضل عبر حساب بنكي مخصص.
• إذا كان أحد الورثة يشغل العقار، دونوا الشروط كتابة (كراء أم لا، الصيانة، المدة).

• بيع العقار كله: يوقع جميع الورثة لدى الموثق أو العدول، شخصيًا أو بواسطة وكالة. وإذا كان أحد الورثة قاصرًا، ينوب عنه نائبه الشرعي، وغالبًا ما يحتاج البيع إلى إذن القاضي المكلف بشؤون القاصرين.
• القسمة الرضائية: يخصص عقد موثق أو عقد عدلي لكل وارث نصيبًا، مع مدرك إذا كانت الأنصبة غير متساوية. ويمكن للوارث الذي لحقه غبن لا يقل عن الثلث أن يطلب إبطالها داخل أجل سنة (المادة 315).
• بيع حصة واحدة: يجوز لكل وارث بيع حصته. لكن إذا بيعت لأجنبي، يمكن للورثة الشركاء أخذها بنفس الثمن عن طريق الشفعة، مع الأولوية لمن يشارك البائع في السهم الواحد في الميراث. والأجل ثلاثون يومًا من التوصل بتبليغ البيع؛ وفي غياب التبليغ، سنة من تاريخ التقييد في الرسم العقاري.

إذا رفض أحد الورثة أي اتفاق، يمكن لأي وارث آخر رفع دعوى القسمة أمام المحكمة الابتدائية، توجه ضد جميع الشركاء وتقيد تقييدًا احتياطيًا في الرسم العقاري (المادة 316). وتقضي المحكمة بالقسمة العينية كلما كانت ممكنة بناء على تصميم خبير؛ وإلا حكمت ببيع العقار بالمزاد العلني بعد أن يصبح الحكم نهائيًا (المواد 317 إلى 319). ويستغرق ذلك في الغالب أكثر من سنة، وقد يكون ثمن المزاد أقل من ثمن السوق: لذلك يبقى التفاوض، مع تقدير أولي للقيمة (كالذي يقترحه HabitatMaroc) ثم خبرة، هو الخيار الأفضل في أغلب الحالات.

لبيع عقار أو قسمته، يجب أن تكون الوكالة محررًا رسميًا (المادة 4 من القانون 39.08، كما عززها القانون 69.16 سنة 2017 ثم القانون 41.25 سنة 2026): لا يكفي مجرد تصحيح الإمضاء. ومن الخارج، يمكن إنجازها لدى قنصلية المغرب أو لدى موثق في بلد إقامتك مع الأبوستيل والترجمة؛ اسأل أولًا الموثق المغربي عن الشكل الذي يقبله. حدد العقار بدقة (رقم الرسم العقاري)، والتصرفات المأذون بها (الإراثة، التقييد، القسمة، البيع)، وثمنًا أدنى ومدة.

تسري مدونة الأسرة على جميع المغاربة ولو كانوا حاملين لجنسية أخرى (المادة 2): الإقامة في أوروبا لا تغير الأنصبة. ولا يقصى الوارث من جنسية أجنبية بسبب جنسيته. في المقابل، تنص المدونة على أنه لا توارث بين مسلم وغير مسلم (المادة 332): فالزوجة غير المسلمة لا ترث زوجها المسلم، لكن يمكن أن يوصى لها في حدود الثلث. أما المغاربة اليهود فتسري عليهم قواعد الأحوال الشخصية العبرية المغربية.

وقد يطبق بلد إقامتك بدوره قواعده الخاصة على التركة. ولا يطبق الحكم الأجنبي كما هو على عقار في المغرب: يجب أن يحصل على الصيغة التنفيذية من محكمة مغربية، تتحقق خصوصًا من احترامه للنظام العام المغربي. وإذا كانت هناك أموال في بلدين، اطلب التنسيق بين موثق أو محام في كل جانب.

عند البيع، تطبق الضريبة على الأرباح العقارية. وبالنسبة للعقار الموروث، يعتمد كثمن اقتناء القيمة التجارية يوم الوفاة المضمنة في إحصاء التركة، أو عند عدمه القيمة التي يصرح بها البائع (المادة 65 من المدونة العامة للضرائب)؛ ويمكن للإدارة تصحيحها. لذلك احتفظ بتقدير للقيمة مؤرخ في وقت الوفاة. كما يمكن أن تفرض الضريبة على القسمة مع مدرك في حدود الجزء المعوض. وتفاصيل الحساب في دليلنا حول الضريبة على الأرباح العقارية.

لتحويل ثمن البيع إلى الخارج، يتوقف الأمر على مصدر الأموال التي مول بها الشراء الأصلي وعلى وضعيتك (مغربي مقيم بالخارج، مقيم، أجنبي). ويطلب مكتب الصرف خصوصًا عقد البيع وما يثبت أداء الضرائب، كما توجد قواعد خاصة بالتركات. اسأل بنكك قبل التوقيع واحتفظ برسم الإراثة وعقد البيع ووصولات أداء الضرائب.

تنشأ النزاعات أساسًا من طول الانتظار: وارث يسكن المنزل دون أداء، وآخر يتحمل المصاريف وحده، وخلاف حول الثمن. اجمعوا العائلة كلها مبكرًا، وتبادلوا الوثائق كتابة، واطلبوا تقييم العقار من طرف محايد، وأسندوا التنسيق لشخص واحد بوكالة. ثم اتبعوا هذه المراحل:

• 1. شهادة الوفاة وجرد الأموال والديون والقروض.
• 2. البحث عن وصية.
• 3. رسم الإراثة لدى العدول، ثم خطاب القاضي.
• 4. وكالات رسمية للورثة المقيمين بالخارج.
• 5. تقييد الورثة في المحافظة العقارية (أو تحفيظ العقار بملكية عدلية).
• 6. تقييم العقار وقرار مشترك: الاحتفاظ أو القسمة أو البيع.
• 7. عقد القسمة أو البيع لدى الموثق، ويفضل خلال السنتين التاليتين للوفاة.
• 8. أداء الضرائب، ثم توزيع الثمن أو تحويله.