الرسم العقاري أو الملكية: فهم الوضعية القانونية للعقار في المغرب

في المغرب، يخضع العقار لأحد نظامين. العقار «المحفظ» مقيد لدى المحافظة العقارية التابعة للوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، وله رقم رسم عقاري. أما العقار «غير المحفظ» فيعتمد على عقود يحررها العدول: رسم الملكية، وهو عقد يثبت الملك اعتمادًا على شهادة الشهود، ثم سلسلة عقود البيع العدلية.

وبين الاثنين توجد وضعية وسطى: العقار «في طور التحفيظ»، أي أنه تم إيداع مطلب التحفيظ بشأنه دون أن يصدر الرسم العقاري بعد. وغالبًا ما تشير الإعلانات إلى ذلك بعبارة «مطلب تحفيظ رقم …».

ينظم التحفيظ العقاري ظهير 12 غشت 1913 كما تم تغييره بالقانون 14.07. وبمجرد تأسيسه، يكون الرسم العقاري نهائيًا وغير قابل للطعن، ويطهر العقار من كل الحقوق السابقة غير المقيدة فيه. ويتضمن كل ما يهم المشتري: المالك أو المالكين وحصصهم، المساحة، الرهون، الحجوز، الارتفاقات والتقييدات الاحتياطية.

لا ينتج بيع عقار محفظ أثره تجاه الغير إلا بعد تقييده في الرسم العقاري. ويجب أن يكون العقد محررًا رسميًا، يحرره عمليًا موثق أو عدلان (المادة 4 من مدونة الحقوق العينية، القانون 39.08، كما عززها القانون 41.25 سنة 2026 الذي يشترط أيضًا محررًا رسميًا للوعد بالبيع وللوكالة)، ثم يقيد في المحافظة العقارية.

لا يزال رسم الملكية شائعًا، خاصة في المدن العتيقة والعالم القروي وبعض الأراضي في ضواحي المدن. وهو عقد صحيح، لكنه أضعف في إثبات الملكية: لا يوجد سجل عمومي موحد، والحدود موصوفة بشكل تقريبي، ويمكن للغير أن ينازع لاحقًا. ومن المخاطر الشائعة:

• بيع نفس العقار لمشتريين اثنين؛
• ورثة غير مذكورين يطالبون بنصيبهم؛
• مساحة أو حدود مختلفة عن الواقع؛
• أراضي الجماعات السلالية أو الأحباس، التي لا يمكن بيعها بحرية.

المسطرة علنية: نشر مطلب التحفيظ في الجريدة الرسمية، ثم التحديد من طرف مهندس مساح طبوغرافي، ثم أجل للتعرض مدته شهران بعد نشر إعلان انتهاء التحديد. إذا لم يقع تعرض يؤسس الرسم العقاري، وإذا وقع تعرض يحال الملف على المحكمة، وقد يستغرق ذلك سنوات.

الشراء في هذه المرحلة ممكن، إذ يمكن للمشتري إيداع حقه في مطلب التحفيظ. لكن اسأل أولًا المحافظة العقارية عن مآل الملف وهل توجد تعرضات.

في القرض العقاري، يقيد البنك عادة رهنًا رسميًا من الدرجة الأولى على الرسم العقاري. وبدون رسم عقاري لا يمكنه أخذ هذه الضمانة: معظم البنوك ترفض تمويل عقار بملكية عدلية أو تشترط تحفيظه أولًا. كما أن العقار غير المحفظ يصعب بيعه لاحقًا، وغالبًا بثمن أقل.

• اطلب رقم الرسم العقاري (أو مطلب التحفيظ) وشهادة ملكية حديثة تسلمها المحافظة العقارية التي يوجد العقار بدائرتها.
• تحقق من تطابق اسم البائع مع بطاقته الوطنية، ومن تطابق المساحة مع العقار الذي زرته، ومن عدم وجود رهن أو حجز أو تقييد احتياطي لم يُرفع.
• في الملكية المشتركة، تأكد من أن للشقة رسمًا عقاريًا خاصًا بها، مستخرجًا من الرسم الأم للعمارة.
• بالنسبة للملكية العدلية، اعرض سلسلة العقود كاملة على موثق أو عدل، وتحقق في عين المكان من الحدود ومن عدم وجود شاغل.
• لا تدفع أي تسبيق إلا بعد هذه التحققات، وفقط في حساب الموثق.

يودع المالك مطلب التحفيظ لدى المحافظة العقارية مرفقًا برسم الملكية والعقود التي تثبت ملكيته، ويؤدي الرسوم المحددة في تعريفة الوكالة (رسوم نسبية حسب القيمة ورسوم ثابتة)، إضافة إلى أتعاب المهندس المساح. ثم يأتي النشر في الجريدة الرسمية، والتحديد، وأجل التعرض، ثم تأسيس الرسم العقاري.

في غياب التعرض، يستغرق الأمر عادة عدة أشهر؛ وفي حالة النزاع، عدة سنوات. وفي المناطق القروية التي تطلق فيها الدولة التحفيظ الجماعي، تكون المسطرة مجانية بالنسبة للملاك.